容积率与建筑分类研究.pptVIP

1 4.0 项目案例分析 项目类型：花园洋房（5F)+高层 排列方式：轴线式 道路规划：人车分流 景观规划：围合+宅间景观 建筑面积：327，000平方米 占地面积：120，000平方米 容积率: 2.63 建筑密度: 案例5北京天润福熙大道 北京天润福熙大道 1 4.0 项目案例分析 案例5北京天润福熙大道 多层洋房区 20% 街铺 1 4.0 项目案例分析 高低混搭案例 深圳淘金山 天津江胜天鹅湖 北京上元 1 规划阶段的容积率与建筑分类研究 2013.2.18 设计管理中心 1 目录 1.0 决定建筑体量的因素 2.0 不同容积率区间的建筑分类 3.0 产品价值分析—产品类型 4.0 项目案例分析 1 1.0 决定建筑体量的因素 容积率： 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低 1 1.0 决定建筑体量的因素 建筑密度： 是指建筑物的覆盖率，具体指项 目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得满,反之则说明房子盖得稀 1 1.0 决定建筑体量的因素 建筑体量：单层面积 X 建筑高度 因素：建筑密度 建筑层数 1 1.0 决定建筑体量的因素 影响建筑密度的因素： 绿化率 是住宅区环境品质的硬指标 日照间距 南北差异大;与周边建筑有关建筑进深 环境品质与个体品质的平衡 影响建筑层数的因素： 建筑控高 层高 建筑密度 经济性 1 1.0 决定建筑体量的因素 影响建筑层数的因素--经济性 层数 产品类型 1--5层 独/联/叠 6层 多层/情景洋房 11+1层 小高层 18层 中高层 80米（26层） 高层 100米 高层 120米 超高层 1 2.0不同容积率区间的建筑分类 容积率 住宅类型 0.1-0.3 10~20% 独栋 0.3-0.6 25~30% 独\拼\联 0.6-1.0 30~35% 拼\联\叠 1.0-1.2 35~40% 联\洋房(6F) 1.2-2.0 25~30% 多层\小高层 一梯二 11+1F 2.0-3.0 25~30% 中高层 一梯四,18层 3.0-5.0 20~25% 高层 一梯六,80米 5.0 15~20% 超高密度 注: 此表仅描述大多数可能性,不涵盖全部住宅类型. 容积率 住宅类型 建筑密度 建筑密度 1 2.0不同容积率区间的建筑分类 容积率 0.2~0.5 0.5~0.7 0.7~1.5 1.5~2.0 2.0~2.5 2.5~4.5 产品 组合形式 1.纯独栋 2.独栋+双拼 3.独栋+合院 4.独栋+联排 1.纯联排 2.联排+独栋 3.联排+双拼 4.独栋+叠加 1.叠加+其他别墅 2.多层/洋房 3.多层+别墅 4.小高层+别墅/多层 1.小高层住宅 2.小/高层+多层 3.小/高层+别墅 4.多种组合 1.高层住宅 2.高层+小高层 3.高层+多层 4.高层+别墅 5.多种组合 1.超/高层 2.超高层+小高层/高层 3.超高层/高层+多层 4.高层+别墅 5.多种组合 规划排布方式 1.岛屿式 2.行列式 3.自由式 1.行列式 2.自由式 3.向心式 1.轴线式 2.向心式 3.行列式 4.自由式 1.围合式 2.轴线式 3.行列式 4.向心式 1.围合式 2.轴线式 3.行列式 1.集约式 2.围合式 3.轴线式 不同容积率产品组合及规划排布方式 2.0不同容积率区间的建筑分类 容积率区间1.0-3.0 同一地块多种可能性 地块指标推算 S1 x K1 + S2 x K2 +…= S*K （总建筑面积） S1 + S2+… = S （总用地面积） 总销售额＝Ｙ１*（S1*K1）＋Ｙ２*（S２*K２）+… 1、K1 = 产品1容积率 2、S1 = 产品1用地面积 3、… K2 = 产品2容积率 S2 = 产品2用地面积 K = 总容积率 S = 总用地面积 Ｙ１ = 产品1销售单价 Ｙ２ = 产品2销售单价 为实现销售金额最高应尽量提高单价高的产