广场地块项目策划提案.pptVIP

住房结构及供应调整 部分在（待）售项目户型统计（续表） 片区在售户型分析 定价考虑相关因素： 基于市场的各项定位，对不同物业类型进行定价建议 主要考虑区域因素、项目自身素质打造、同时考虑时间价值 参照比准价格均为2007年12月份现场采集价 选取具有区位、规模、档次有一定类似性，目前在售的楼盘为参照物 主要采用市场比较法 对比楼盘： 小高层、高层：凤凰城美寓、顺欣花园、崇和花园 按照2008年下半年进入市场估算，建议在满足项目形象充分展示的情况下，销售均价为： 毛坯均价：4100元/m2 含简单装修300元/m2，均价：4500元/m2； 含精装修500元/m2，均价：4700元/m2 后期推广方向 以极富情调、韵味的情感诉求描述自在、雅致、闲适的生活方式，从探询生活本质意义方面引发客户群体的内心共鸣； 推广定向年轻化、时尚化、情趣化； 充满情趣，独树一帜，别具特色，最大新塘市场上较为少见的的平面风格程度对接目标客户精神需求，如带有浓郁动漫色彩的风格…… 镶嵌式家具 改进的阳台 规划设计要点（空间革命） 游泳池 阅览室 规划设计要点（配套设施） 多功能的会所 规划设计要点（配套设施） 利用项目首层部分架空层空间做“泛会所” 我们卖给谁？ —之项目价值定位 —之项目价值剖析 —之项目命名建议 —之目标客户群定位 项目价值解析 『客观性』 『主观性』 3 1 4 2 服务 （新拓者） （品牌） （社会资源） （社会资源） 人文 政府规划 产品新颖 未来城市副中心，发展前景巨大 演绎生动的未来生活场景 创立有特色、个性产品，创新精神 城市副中心 自已打造品牌，引入高价值服务 空中景观花园 年轻、时尚精致生活 开发商品牌 价值定位 跳出新塘、永和 揭示地段利好性 彰显未来发展趋势 借势区　拉升形象 城市年轻活力一族的客户界定 东广州 城市活力阶层 东广州 城市活力阶层专属地带 ——顺欣 青年公社—— 主推案名： 公社：倡导一种自由、自主、平等的生活理念，倡导一种最大限度参与和分享的精神，不止于一种物理形态的房子，更是一种生活方式，一种社区文化。 顺欣：开发商的企业品牌 命名建议 持续发展客户 分流其他项目客户 隐形客户 显形客户 随着城市发展,辐射能力增强，客户延伸 对区域较认同(价格门槛) 项目所在区域客户(注重性价比) 区域内(片区内) 培养 释放 超越 必然 来源：项目地块周边区域（广州开发区、新塘、永和开发区） 职业：白骨精、活力一族 目的：自住、自住兼投资 年龄：25-35岁 收入：6-10万以上/年 来源：天河/白云/黄埔等市区 职业：政府官员\经商人士(省内外\港台)\公务员等 目的：投资 年龄：30-45岁 收入：10万以上/年 广州、深圳外围投资客 广州、深圳、香港等往返新塘的暂居性客户 目标客户群定位 他们，是这样一群人…… 年轻，但有一定经济实力！思想前卫，接受力强，对新鲜事物天生拥有强烈的敏锐感，渴望独立，更渴望拥有自己小小的世界！ 房子不一定要大，但一定要有温馨，够特别；追求品位同时，更能有自己独立的精神世界！ 他们，是这样一群人…… 他们，是这样一群人…… 他们，或“地主”或敏锐的投资者或资金运转高手，收入丰厚，有独到、长远的投资眼光，对区域发展价值认可，看好产品升值、保值空间 我们卖什么价格？ 科学+经验+艺术 我们如何卖？ —之营销策略原则 —之营销策略剖析 —之后期推广方向 考虑到货量不多，目标销售期短，推广费用少等因素，因此在宣传推广切忌打细水长流式的持久战，而应采用—— 营销策略原则 压力提前 借市入市 集中力量 点面结合 压力提前：将宣传力度主要集中在开盘前的铺垫期和开售初期，厚积薄发，追求首发的火爆热销，减低后期积压量，为后期的迅速出货奠定基础。 借市入市：借助现有市场销售空档，快速、准确地进入市场。 集中力量：将推广力度集中于主要的宣传主题即项目的主要核心亮点，不面面俱到，只按不同销售阶段的不同情况而有所侧重，避免宣传力度分散。 点面结合：宣传渠道不宜过于分散，只选取主要的媒体进行投放（“面”式覆盖宣传），并采取具针对性且行之有效的渠道作为补充（“点”式针对宣传） 营销策略剖析 六战定乾坤 政府规划支持，区域前景展望 顺欣星级酒店+空中观景花园+样板房 =提升档次、形象 深挖工业区 建立泛销售渠道，强强结合 顺欣广场、顺欣花园借力 顺欣品牌资源互补共享 策略一：借助顺欣广场、顺欣花园的认知度导出本项目 策略二：建立泛销售队伍，利用顺欣业主及业务单位进行强势宣传 策略三：以区域、市政规划支持本项目的附加值 策略四：守本地经济发展的重要工业厂区，挖掘潜在客户 策略五：将交通、园林、大户样板房优势最大化