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成本管理要什么？ 大家谈 均好性 科学性 专业性 管理意识 管理责任 给各位的任务 希望各部门及项目明确各自责任成本管理职责范围：需要管什么，怎么管？ 谢 谢！ 成本管理精细化之一 房地产企业责任成本管理 交流与探索 讲师：黄智峰 2012年12月17日 行业竞争激烈 地产政策调控 企业利润趋薄 管理精细化需求 主要政策 减少供给、启动房地产政策干预 收紧信贷、加大税率抑制需求 全面扩大需求 增加供给、抑制需求、调控房价 财政政策 两年内（后来变为五年）转让住房征收营业税 减免营业税期限由5年将为2年 营业税免征时限恢复到5年 货币政策 第一套首付20%，二套房适度提高 对开发商自有资金不低于开发项目总投资30% 央行六次加息 实施差异化货币利率 提高二套房首付 央行五次减息 二套房利率优惠 支持开发商融资和信贷 央行二次加息 限贷 不得为土地闲置及炒地的房企发放贷款 土地政策 以招拍挂的方式公开出让土地使用权 土地出让实行“收支两条线”管理 新增土地使用费增收标准提高一倍 放宽土地款支付期限和比例 严查土地闲置，对闲置土地的企业停止贷款 保障性住房及其他 70/90政策 今后三年建400万套保障性住房 10年580万套，11年1000万套保障住房，大力发展公租房 行业现状（2012年1-11月统计数据） 指标 绝对量 同比增长（%） 房地产开发投资（亿元） 64772 16.7 房屋施工面积（万平方米） 556658 13.3 房屋新开工面积（万平方米） 162413 -7.2 土地购置面积（万平方米） 31638 -14.8 土地成交价款（亿元） 6594 -10.3 房屋竣工面积（万平方米） 67706 14.1 商品房销售面积（万平方米） 91705 2.4 商品房销售额（亿元） 53526 9.1 商品房待售面积增加（万平方米） 33567 32.0 房地产开发企业本年资金来源（亿元） 85802 14.1 　其中：国内贷款 13208 16.1 　　　　利用外资 371 -51.5 　　　　自筹资金 35374 13.8 　　　　其他资金 36849 15.2 恒大、万科近年利润比较 由于香港和内地的会计准则差异，为求口径一致，已对恒大报表的“营业收入”项作“营业税及其附加”的调增处理 数据来源：恒大10年年报，恒大IPO招股书 45 毛利率 * * * * * * * * * * * 净利率 * * * * * * * * 增（减）值收益（损失）（亿元） * * * * * * 核心利润率* 恒大 万科 恒大 万科 * 注：核心利润率=（利润-物业增值收益） / 调整后收入 * 对策----管理精细化需求 精细化管理是一种理念，一种文化。它是源于发达国家（日本20世纪50年代）的一种企业管理理念，它是社会分工的精细化，以及服务质量的精细化对现代管理的必然要求，是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的基本思想和管理模式，是一种以最大限度地减少管理所占用的资源和降低管理成本为主要目标的管理方式。现代管理学认为，科学化管理有三个层次：第一个层次是规范化，第二层次是精细化，第三个层次是个性化。 房地产企业的成本 资金成本 项目建造成本 管理、营销成本 成本管理 分解 组成 土地成本 各项税费 形成责任成本管理为核心的现代企业成本管理体系 宗旨： 聚焦： 房地产项目全成本管理 房地产项目成本 序号 成本费用名称 一、 地价及征地费用拆迁补偿或项目收购费 二、 政府报建收费及其它前期费用 三、 勘察设计费、监理费、咨询服务费 四、 建设项目工程费用 五、 建设单位管理费 六、 预备费 七、 财务费用 八、 营销费用 九、 税费 十、 总成本 项目发展 施工 规划设计 招标 竣工结算 签约 销售及物业管理 盈利总目标 成本是一系列经营过程结果的迭加； 成本寓含于各业务环节，成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调； 成本控制需要各环节之间的有机协调与配合； 房地产成本作业过程： 房地产项目成本的形成 管什么？ 怎么管？ 目标成本 责任成本 房地产企业责任成本管理体系 建立合理的目标成本---控制标杆 将目标成本分解成责任成本---控制依据 将成本控制落实到各业务操作环节中—实施控制 量化的控制指标与评估---控制落到实处 控制结果考核与绩效考核挂钩---结果为导向 责任成本管理总体思路 目标成本 一、目标成本的设立 1、目标成本的概念 目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要 实现的成本目标；是项目成本