房地产市场基础知识-(入门必须看).pptVIP

房地产市场运行的一般规律 房地产市场周期—房地产市场周期的波动形态 3、季节波动 房地产市场在一年之内活动的有规则的变化。 4、随机波动（不规则波动） 房地产市场受到不确定的外生因素的干扰和影响所引起的波动称为随机波动。 房地产市场调查 一、房地产市场调查的概念 是指运用科学的方法，有目的、有计划、有系统的收集、整理和分析房地产市场供求变化及其各种影响因素，为市场预测和营销决策提供客观、正确的依据。 房地产市场调查 二、房地产市场调查的内容 （一）房地产市场环境调查 政治法律环境调查 经济环境调查 社会文化环境调查 社区环境调查 （二）房地产市场需求调查 房地产消费者调查：数量、结构、收入水平、消费特征等 房地产消费动机调查：购买目的、意向及影响因素 房地产消费行为调查 房地产市场调查 房地产市场调查的内容 （三）房地产市场供给调查 行情，新材料、新工艺、新技术应用等 （四）房地产市场营销活动调查 房地产市场竞争情况调查 房地产价格调查 房地产促销调查 房地产营销渠道调查 房地产市场调查 三、房地产市场调查程序 1、明确调查问题 2、确定调查方案 研究方法，资料收集，调查对象和范围，调查内容，变量的测量方法，问卷设计，具体实施计划，经费预算，进度安排等 3、实施调查 调查员：选拔、培训、管理和评价 4、处理资料和分析资料 5、撰写调查报告 房地产市场调查 四、房地产市场调查方法 （一）文案调查(Desk Research)法 对各种文献资料的收集和分析 包括企业内部资料和企业外部资料 （二）观察法（Observational Survey) 控制观察和无控制观察 完全参与观察、不完全参与观察和非参与观察 纵向观察、横向观察和纵横结合观察 房地产市场调查 房地产市场调查方法 （三）小组座谈法（Focus Groups Discussions） 又称焦点访谈法，是挑选部分代表性消费者或客户，在一个装有单面镜或录音录像设备的房间内，在主持人组织下就某个专题进行讨论，从而获得对有关问题的深入了解。 注意：座谈提纲设计，参加人员选择，与会者间的协调， 座谈记录及其整理分析 房地产市场调查 房地产市场调查方法 （四）深层访谈法（In-depth Interview） 特征：一对一的访问，访谈对象身份重要 访谈开始阶段：访谈计划，时间预约，用品（身份证明，相关资料，工具） 访谈主要阶段：立场中立，行为用语恰切，访谈方式灵活而不失主题，时间把握 访谈结束阶段：重温内容查遗补缺，征求被访者意见 房地产市场调查 房地产市场调查方法 （五）德尔菲法（Delphi Method) 是一种专家调查法，它是用背对背的判断来代替面对面的会议，即采用函询的方式，依靠调查机构反复征求每个专家的意见，经过客观分析和多次征询反复，使各种不同意见逐步趋向一致。 1、拟定意见征询表 2、选定征询专家 3、轮回反复征询专家意见 4、做出调查结论 注意：专家人数20人左右为宜，彼此不发生联系；征询轮次3—5轮，时间间隔7—10天。 房地产市场调查 房地产市场调查方法 （六）电话调查法 （七）邮寄调查 （八）面访调查 1、入户面访调查 2、街头拦截式面访调查 3、计算机辅助个人面访调查（CAPI） 房地产市场预测 一、房地产市场预测的种类 按时间长短：短期预测，中期预测，长期预测 按对象范围：宏观市场预测，微观市场预测 按预测方法：定性预测和定量预测 二、房地产市场预测的定量方法 1、回归分析法 2、时间序列预测法 3、指数平滑法 房地产经营与管理 房地产市场基础知识 第二章 房地产市场 房地产市场概述 房地产市场供求分析 房地产市场运行的一般规律 房地产市场调查 房地产市场预测 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 1、什么是市场？ 市场是指买卖双方进行交易的专门场所。——狭义 市场是交易活动的总和，即在流通中所发生的交换关系的总和。——广义 经济学的典型定义：市场是买者和卖者相互作用并共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制。是资源配置的一种手段，与“计划”相对应。 房地产市场概述 房地产市场的概念 2、房地产市场的内涵 狭义：是指房地产交易的专门场所。 广义：是指房地产交易的总和或房地产商品 流通过程中所有交换关系的总和。 房地产市场概述 房地产市场的概念 3、房地产市场的划分 按市场运行层次划分 一级市场：土地出让、批租 二级市场：房地产开发公司与消费者 三级市场：房地产消费者之间 按市场交易客体划分 土地市场，房产市场，房地产金融市场，房地产中介服务市场等。 房地产市场概述 房地产市场的概念—房地产市场的划分 按物业类型划分 住宅市场，写字