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时代海岸案例 世联研究案例 时代海岸位于三亚市内三亚河与南海三亚湾的交汇处，一线河景，远观山景，海景，三亚第一个超大型功能复合旅游地产项目 时代海岸发展历程——酒店式公寓及其他商业配套先行，营造高档成熟度假区域氛围，后期1年推出1期，保持5万平米/年推出量，支持价格稳步攀升，达到均价7800元/平米 开发前，时代海岸地处市区内脏乱差的港门下村、水居巷地带，所处水域为市内百年渔港口，环境嘈杂 首期：选取住宅类物业集中的A区开发，利于前期资金回现，以5星级酒店式公寓时代公馆及集休闲、健身、美容、美发、餐饮、娱乐、购物为一体的大型商业配套平米的健康城、时代广场先行，营造国际化大型高档、成熟度假区域氛围 1期商业业态：95%以上高档餐饮如：高档海鲜坊、西餐厅、韩国料理、日本拉面、墨西哥烧烤，配以5%小型便利店和旅游纪念品专卖店，借商业档次打造区域形象，便利店满足度假人群生活需求 后期：利用前期配套园林展示及大规模规划拉动销售型住宅物业，冲破市区价格极限，同时便于开发商资金回笼 时代海岸启动战略——定位于区域领导者，以区域价值为核心支撑，突破区域内竞争格局，展示项目国际化度假区域形象，以相对一线海景楼盘的性价比吸引高端客户，一举突破区域价格极限 客户演变：上海客户占总客户的60%，05年开始其所占比例有减小趋势，增加重庆、成都客户比例 客户组成中，近年来北京的高端客户增多， 04年5月到重庆成都开房地产推介会，重庆、成都的客户从05年开始出现 随着主要客户置业目的的变化，各期开发产品策略也有所不同 营销活动以上海为主战场，前期到成都、重庆、温州等地宣传，1、2期争取大量上海客户，05年9月19日设立上海长期展销点，但后期海南当地截留的旅游客户增大 产品演变——2房为绝对主力户型，面积保持在95-100平米之间，1房面积保持在70平米左右；3房面积各期均有调整，近期有减小趋势 价格演变——以2线海景房为竞争对手，与2线海景房价基本持平，远远超过同期市区内其它楼盘价格 价格策略：突破市区内价格极限，以2线海景房为竞争对手，紧跟2线海景房价格涨幅，远远超过同期市区内其它楼盘均价 工程前期拆迁投入资金巨大，同时遭遇控股方创维撤股，销售物业1、2期以资金回现为主要目的 3、4期价格攀升加速，博取利润 在项目区域规划上引入全新的“e.HOPSCA”概念，打造国际化功能复合大型度假港区域，住宅区规划充分利用外界资源，使各类物业价值最大化 　e.休闲、娱乐、智能化(Entertainment/Electronic) 　　H:酒店(Hotel) 　　O:写字楼(Office) 　　p:停车场(Parking) 　　S:商业(Shopping) 　　C:会议/会展(Conference) 　A:公寓(Apartment) 首先开发的A区将销售型快速回现物业集中放置在此，有利于前期资金回现 B区纯商业、写字楼、娱乐物业，后期开发为开发商视情况调整规划留有余地 各功能分区明显，利于打造高端形象 住宅区规划充分发挥各类物业价值： 高层住宅利用外部山、河海自然景观 独栋物业利用河景辅以私人游艇泊位提升物业价值 联排别墅设置在区域内部充分享受区域的商业娱乐配套 总结 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 2005.7.12 [关键字]： 二线海景、综合性大盘 [案例简介]： 三亚城市内二线海景，做区域领导者，突破价格极限案例 [案例适用范围]： 资源不太强势的情况下，如何突破价格极限 时代海岸 鹿回头公园 凤凰广场 1期酒店式公寓仅剩几套90平米以上大户型 2-4期高层住宅仅剩下4套180平米以上大户型，别墅销售60% 年均销售量5万/平米 销售情况 高层住宅、别墅、酒店式公寓、超豪华酒店、休闲健康城、游艇会、名车俱乐部、高档写字楼、大型购物广场、特色酒吧餐饮街 产品 园林风格：东南亚泰式风情 三亚首个集休闲、度假、娱乐和商务于一体的超大复合型旅游地产 其他 一线河景，远观山景、海景 景观 总占地面积34万平方米，总建筑面积约52万平方米 规模 三亚市内三亚河与南海三亚湾的交汇处，毗邻鹿回头公园 ，与东边规划中的凤凰广场（规划已定）隔河相望 区位 第1期 第2期 第3期 第4期 04.1.7开工，4.28日时代公馆开盘，5.1期间销售186套，此后销售速度放缓，到05年11月酒店试营业后销售速度明显加快至07年仅剩几套80平米以上大户型公寓 时代公馆（32045平米） 健康城（10868.29平米 ） 时代广场（3500平米） 金域1期 以3栋高层住宅入市，加快资金回笼速度 金域2期 2栋高层住宅 联排别墅 金域3期 2栋高层住宅 独栋别墅 第1期 第2期 第3期 第4期 04.21首创三亚首个VIP游艇会 04.2