津房置换房地产基础知识备份(08.8.30)★.pptVIP

房地产基础知识大纲 第一节：房地产市场定义 第二节：房地产专业名词 1．容积率 2．建筑密度 3．出房率 4．住宅居住面积 5．绿化率 6．住宅的层高和净高 7．住宅的进深 8．住宅的开间 9. 建筑面积 10.套内建筑面积 11.使用面积 12.分摊面积 9. 建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外 围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室 外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固， 层高2.2 米以上（含2.2米）的永久性建筑。 10.套内建筑面积：指由套内房屋使用面积、套内墙 体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。 套内建筑面积＝ 套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积 11.使用面积：指房屋户内全部可供使用的面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 12.分摊面积：指某个产权人在共有建筑面积中所分摊的面积。 第三节：房屋基本分类 房屋建筑从不同的角度可以进行不同的分类： 1．按建筑物的层数分类 （1）低层建筑：1—3层 （2）多层建筑：4—6层 （3）中高层建筑：7—9层 （4）高层建筑：10层以上 2．按建筑结构分类： （1）砖木结构 描述：这类建筑物的主要承重构件是砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材; 特点：层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪50—60年代建造的民用房屋和简易房屋大多为这种结构; 举例：五大道的房子 带木楼梯的小二楼 举例：一般家庭的普通居民楼 （3）钢筋混凝土结构 描述：承重构件为梁、板、柱、墙（剪刀墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料现场浇筑构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。 特点：结构适应性强、抗震性能好，耐用年限较长。 举例：高层住宅、写字楼 （4）钢结构 描述：主要承重构件均是用钢材制成。 特点：建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨 度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的 工业厂房等。 举例：体育中心、工业厂房。 **板楼(钢混） 描述：主要承重构件部分为梁、板、柱、墙（剪 刀墙）、屋架等，其中部分为预制部分为现浇钢 筋混凝土。 特点：抗震性能较好，造价低，施工周期短。但 隔热、隔音效果差。 3．按房型分类 （1）一室（直门独、中独、偏独） （2）两室（中单、偏单） （3）三室 （4）其他（错层、跃层、别墅等） （5）伙单（拆大、拆小、三拆、四拆、筒子楼、独厨） （6）平房、老楼 下面我们介绍一下最基本的五种房型： 一室的房型： 偏独 直门独 中独 两室的房型： 中单 偏单 三室的房型：  三室 4．按朝向分类 （1）北房（2）南房（3）东照（4）西照（5）金角 （6）银角（7）铜角（8）铁角（9）南北（10）东西 第四节：产权性质 产权性质 私产 公产 企产 ◆私产房 是指由房屋管理机关确权发证，拥有所有权的房屋。房本名称：《房屋所有权证》（土地证与产权证分开。）；若“二证合一”为《房地产权证》。 商品房合同/还迁协议/房改购房 公产房 房屋产权归国家所有，由房管站（或其它管理单位）管理的，承租人拥有使用权的房屋。 房本名称： 《天津市公有住房租赁合同》。 企业产：房屋产权归企业所有，由企业（或其它管理单位）管理的，承租人拥有使用权的房屋。 房本名称：《天津市公有住房租赁合同》 军产／宗教产 第五节：估价业务 1．估价业务的必要性 估价业务是 回购 业务、 房屋收购 业务和 房屋贷款 业务的前置工作，只有在确定了房屋价格的基础上才能够开展其他的业务，同时估价业务是 公司防范经营风险 的重要手段之一。 1．房地产价格的影响因素 ◆自身因素 地质条件、地形地势、日照风向、降水量、建筑物本身等。 ◆环境因素 大气、声觉、视觉、卫生等。 ◆人口因素 人口数量、人口素质、家庭规模等。 ◆经济因素 发展速度、利率、物价、收入水