独家业务全解(上)20150407.pptVIP

重庆广积粮房地产经纪有限公司 桂乾鹰 独家业务全解（上） 独家房源委托的概念 独家委托 卖方授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权，卖方承诺即使是通过其他人将该房产出售成交，均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。 独家委托对经纪人的意义 获得房产的独家委托权对于经纪人在不动产行业中不断取得成功至关重要，它能给经纪人带来： 1）服务进程中更多的控制，因而能带来更高的成功率； 2）更高的成功率和佣金分成比例，因而带来更多的收入； 3）其他，如：有效建立客户基础、掌握客户服务技能，建立个人化营销模式等。 独家房源委托的概念（续） 独家委托对门店的意义 控制独家委托房源就能控制市场； 使门店的服务与其他中介区别开来； 使门店店的业务能力和管理水平不断提高； 使门店的质量服务得到顾客认可； 独家房源委托的概念（续） 第一步：获取信任 第二步：收集信息 第三步：房产评估 第四步：合同签订（获得委托） 第五步：内部推广 第六步：外部营销 第七步：匹配与带看 独家委托业务流程 独家委托业务流程 第一步：获取信任 §假动作 §展示专业性和团队的强大 §寻找业主通理性 §做资源倾斜 独家委托业务流程 第二步：收集信息 §在与业主建立初步信任的基础上，通过专业化的电话接听、客户面谈和 房产勘察，收集与业主和房产有关的信息，甄别出可做独家委托业务的 房源，并与业主建立友善关系。 §除房产本身的信息外，了解有关业主的信息，如出售动机（以旧换新、 急于变现、子女教育、搬迁等）期望、性格、专业知识、以往经验、对 中介行业的看法等也至关重要，它可使你清楚业主的需求，也有利于与 业主建立友善的关系。 §正确使用《房屋信息登记表》，掌握房产的基本状况、分析房产卖点 §充分准备，作好房产勘察，完成《房屋勘验表》，是经纪人专业水平和形象的集中展示，也是第二步能否成功的关键。 §对勘察过的房产，提出修缮建议，使房产处于最佳上市状态 调入房源的必备条件 产权无纠纷，无拆改，无不良事件发生 上一次获得产权形式非继承，非赠与 只针对低端市场以及热销户型，价格不得高于同比市场价格 必须是15年以内的房子 是热销房源或热销楼盘 房产证已经办理 可以短期内腾房 统一做委托公证最好 不可独家的房源 1、凶宅，有不良事件发生的物业 2、楼顶或负楼，平街上高于6楼的 楼梯房 3、房源离本店面太远，销售无法辐射的物业，无法带看的物业。 4、房屋有明显缺陷 5、超大面积的房子(需报备) 6、物业权属不清或无法过户的物业 独家委托业务流程 第三步：房产评估 对房产本身做估价 考虑房产是否有可变空间 对房东的合作态度做评估 对市场的未来是否有预期 第四步：独家委托的合同签订 合同认识 合同重点 签合同时如何掌握房东心态 独家委托业务流程 第五步：内部推广 寻找物业卖点和缺点 统一说辞 统一销售价格（报价、底价） 统一网络发布（图片、卖点、发布时间） 确定业主跟进方式和目标 统一销售方式和方法 独家委托业务流程 第六步：外部营销 上墙 网络发布统一化 做聚焦计划 有针对性的洗客 有客户时的首推 做各种方式的推荐 独家委托业务流程 第七步：匹配和带看 1、聚焦时间和方式的安排 2、如何有效调动资源（合作共赢） 3、店长对带看的合理规划 4、做好陪客户看房前的准备、安排好看房路线、专业化展示房产，观察客户反应，征询客户意见，帮助客户作出最后的决定，解决客户的疑虑。 独家委托业务流程 独家业务全解实操 后续内容，敬请期待下次培训… 时长：5分钟 重点：讲解独家房源的重要性 * * * 时长：5分钟 重点：讲解独家房源的重要性 * * *