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第三章 房地产投资经济评价 房地产投资经济评价是房地产投资分析的重要组成部分，是项目可行性研究的核心内容，是投资与贷款决策的重要依据。 房地产投资经济评价指标主要分为两大类： 1.反映盈利能力的指标 2.反映清偿能力的指标 成本利润率 投资利润率 投资利税率 静态指标 资本金利润率 资本金净利润率 静态投资回收期 盈利能力 净现值 内部收益率 财 务 动态指标 动态投资回收期 分 析 盈利指数 指 标 体 系 投资回收期 借款偿还期 还本付息比率 清偿能力 资产负债率 流动比率 速动比率 一、反映盈利能力的静态指标 （一）成本利润率 指开发利润占总开发成本的比率。 某房地产开发商以5?000万元的价格获得了一宗占地面积为4?000?平方米的土地50年的使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60％，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼(均为标准层)，建造成本为3?500元／㎡，专业人员费用为建造成本预算的8％，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5％、3.0％和6.5％，预计建成后售价为12?000元／㎡。项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；年贷款利率为12％，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少? ?(1)项目总开发价值 ????1)项目建筑面积：4?000×5.5＝22?000(㎡) ????2)标准层每层建筑面积：(22?000-4?000×60％ ×4)／10＝1?240(㎡) ????3)项目总销售收入：22000×l2000＝26400(万元) ????4)销售税费：26400×6.5％＝l?716(万元) ????5)项目总开发价值：26400-1716＝24684(万元) (2)项目总开发成本 ????1)土地成本：5?000万元 ????2)建造成本：22?000×3?500＝7?700(万元) ????3)专业人员费用：7?700×8％＝616(万元) ????4)其他费用：460万元 ????5)管理费：(5?000+7?700十616+460)×3.5％＝ 482.16(万元)  6)财务费用 ?a.土地费用利息： ????5?000×[(1+12％／4)?3×4－1]＝2?128.80(万) ?b.建造费用／专业人员费用／其他费用／管理费用利息： ??(7?700+616+460+482.16)×[(1+12％／4)?(2/2)x4-1) ＝l161.98(万) ?c.融资费用：(2128.80+1161.98)?×10％＝329.08(万)???? ?d.财务费用总计：2128.8