第三章--房地产开发经营管理制度与政策.pptVIP

第一节 房地产开发企业的管理 一、概念、特征和分类 概念：指依法设立、具有法人资格，以盈利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 特征：高投入、高风险、回报周期长、综合性强等 分类：依据《公司法》，应登记为有限责任公司或股份公司 二、设立条件--《城市房地产开发经营管理条例》 1、有符合公司法人登记的名称和组织机构 2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房 3、注册资本100万元以上 4、有4名以上持资格证的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持资格证的专职会计人员 5、其他 三、资质等级 《房地产开发企业资质管理规定》 2000年3月 原建设部令第77号 按照企业条件分为一、二、三、四，四个资质等级 四、资质管理 1、管理机构 国务院建设行政主管部门-全国房地产开发企业的资质管理工作 县级以上地方人民政府房地产开发主管部门-本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作 2、实行分批审批 一级资质-省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批 二级及以下-省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定审批办法 3、资质年检 一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。 二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。 各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。 （一）一级资质： 　　1．注册资本不低于5000万元； 　　2．从事房地产开发经营5年以上； 　　3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 　　4．连续5年建筑工程质量合格率达100％； 　　5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 　　6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； 　　7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 　　8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 　　9．未发生过重大工程质量事故。 （二）二级资质： 　　1．注册资本不低于2000万元； 　　2．从事房地产开发经营3年以上； 　　3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 　　4．连续3年建筑工程质量合格率达100％； 　　5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； 　　6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； 　　7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； 　　8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 　　9．未发生过重大工程质量事故。 （三）三级资质： 　　1．注册资本不低于800万元； 　　2．从事房地产开发经营2年以上； 　　3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 　　4．连续2年建筑工程质量合格率达100％； 　　5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 　　6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； 　　7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 　　8．未发生过重大工程质量事故。 （四）四级资质： 　　1．注册资本不低于100万元； 　　2．从事房地产开发经营1年以上； 　　3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％； 　　4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人； 　　5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员； 　　6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； 　　7．未发生过重大工程质量事故。 第二节 房地产开发项目管理 一、开发项目建设用地使用权的取得 1、取得方式 出让 划拨 经济适用房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取