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第三章 房地产开发用地的取得 房地产开发用地的类型 第一节 房地产开发用地的类型 一、房地开发用地的含义 开发用地通常是指一宗（片）位于城市规划区的，适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。 城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制的城市总体规划中规定。 2、房地产开发用地的类型 1）土地利用的性质和功能划分： 居住用地、公共设施用地 工业用地、仓储用地 对外交通用地、道路广场用地 市政公用设施用地、绿地 2）开发的深度不同： 生地 熟地 第二节 房地产开发用地选择 1、投资区域选择的因素分析 政治环境 经济增长状况 投资环境 特大型建设投资 2、开发地段的选择因素分析 城市规划(明确5点P137) 自然环境和工程地质因素（景观、地势、地貌、气象、生态、地质状况等） 现有的建设条件（地块利用状况、基础设施状况、现有建筑环境） 地段面积与形状 投资经营计划（投资项目类型、规模、投资安排等） 1、影响地价的两大因素 土地的用途（商业用途地价最高） 土地的容积率 （容积率 = 总建筑面积 / 建筑用地面积） 2、对比法推算基础数据 常用来推算楼价及建筑成本 方法：找到具有可比性的项目 关键点：1）找到相当数量条件相似的楼宇，2）综合分析各相关因素 常用土地面积换算公式: 1亩=60平方丈=6000平方尺= 666.66平方 =0.0666666公顷　　 1平方米＝0.0015亩= 0.000 247 英亩 1公亩=100平方米= 0.024 710 英亩 1坪=3.30579平方米(台湾常用坪) = 0.000 817 英亩1 平方公里 =100公顷=247.105 英亩 例1 某开发商拟购一块商住混合用地，面积是10000平方米，允许建筑容积率为7．5。开发商准备地上一至二层为商铺，总面积为10000平方米；三至十四层为住宅，总面积为60000平方米。预计建设周期为三年。 项目全部完工后，商铺即可全部售出，预计出售时平均售价为5000元每平方米；住宅楼一年后售出50%，其余在两年后顺利售出，预计出售时平均售价为2500元每平方米。 估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需交纳的契税等为交易价格的3%。取贴现率为12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%。 用折现法测算开发商能承受的地价。 解： 计算的基础时间定为该块土地的出售时间： (1) 开发后的房地产价值=商业楼的价值+住宅楼的价值 =5000*10000/(1+12%)3+2500*60000/(1+12%)3﹛30%/(1+12% )0+ 50%/(1+12%)0.5+20%(1+12%)1﹜ =13712.78(万元) （2）开发成本=70003﹛30%/(1+12%)0+50%/(1+12%)0.5+20%(1+12%)1.5﹜ =7000*0.837=5857.59（万元） （3）销售税费= (1)*（2%+6%）=1097.02（万元） （4）管理费用=（2）*5%=292.88（万元） （5）购买该宗土地的税费总额=地价*3% （6）地价=13712-5857.59-1097.02-292.88-地价*3%（即税费总额） 所以能承受的地价=6276.98（万元） 能承受的楼面地价70000=896.71（元/米2） 第三节 房地产开发用地的取得方式 土地用途管制 国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包