旧城改造项目可行性研究报告参考.doc

第一章 总 论 一、项目概况 （一）项目名称：xxxx旧城改造项目 （二）建设地址：重庆市xxxx （三）项目业主：重庆市xxxx有限公司 （四）企业性质：私营 （五）法人代表： （六）业主地址：重庆市xxxx （七）投资总额及资金筹措： 本项目总成本费用26191.13万元，其中开发成本中的土地费用、前期工程费用、基础设施费用、建筑安装工程费用、开发期间税费、不可预见费，共计为25264.35万元。开发费用中的管理费用、财务费用、销售费用共计为926.77万元。 资金筹措方式为：企业自有资金、银行贷款分别都为13095.57万元，各占50%。 （八）建设内容及规模 主要建设内容为商住建筑，项目占地面积18265.9平方米，建筑面积88184平方米。配以环境绿化、道路及水、电、气综合管网等公建设施。 （十）建设工期 项目建设年限为4年。从2010年06月到2014年05月。 二、项目业主简介 重庆xxxx有限公司位于重庆北部区域中心城市xxxx区交通街504号，公司占地40余亩，拥有固定资产2000余万元。公司主要经营业务有：客、货运输， 出租车运输、汽车CVG加气站，液化石油气充装站，环保餐具生产、汽车修理及维修人员培训，房屋门市部出租，公司董事长务实求新、公司以“诚信经营”为经 营理念，受到社会各界的普遍好评。 三、研究内容 本项目研究内容主要包括如下： （一）项目建设的必要性分析； （二）项目建设的充分性分析； （三）在项目规划方案基础上，编制项目建设方案； （四）围绕项目的建设方案，对项目建设成本进行细分，按成本单元进行估算； （五）为保障项目的顺利实施，配合项目的开发建设进度设计合理的融资方案，在满足项目开发资金需求的基础上，实现资金成本最小化； （六）在项目效益评价（含经济、社会、环境评价等方面）的基础上，总结项目投资的可行性，对项目整体实施提出建议。 《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。 四、报告编制依据 （一）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》； （二）《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要》； （三）《中共重庆市委关于统筹城乡发展加快农村全面建设小康社会步伐的决定》； （四）《xxxx区国民经济和社会发展第十一个五年(2006至2010年)规划纲要》； （五）建设部《房地产开发项目经济评价方法》以及国家发改委《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》； （六）国家发改委批准出版的《投资项目可行性研究指南》； （七）本项目适用的其他国家及地方标准、规范、法规； （八）业主提供的相关资料。 五、简要结论 （一）投资环境分析：目前，全国房地产宏观投资环境良好，重庆市经济运行良好，本项目未来发展前景非常好。 （二）目标客户：城区及周边乡镇的中高层消费群； （三）价格定位：按建筑面积计算，住宅部分均价为3200元/平方米，商业部分均价为6000元/平方米，车位为2.5万元/个； （四）财务方面：项目总投资26191.13万元，销售收入28346.5万元，税前利润为553.80万元，扣除所得税后利润为415.35万元。项目缴纳的销售税金及附加为1601.58万元，所得税为138.45万元，合计交缴纳税金1740.03万元，该项目建成后，稍有盈利，投资利润率为2.11%，税后投资利润率为1.59%，项目税后投资回收期为4.62年。 （五）风险状况：项目抗风险能力一般，企业所面临的财务风险和市场风险较小。 （六）营销策划：突出配套、彰显景观、强调社区认同，提高项目的市场渗透力和吸引力。 六、主要技术经济指标 项目相关的技术经济指标如表1.1所示。 项目技术经济指标表 序号 名称 单位 数据 I 项目经济数据 1 开发产品投资(含利息) 万元 26191.13 2 资金筹措 万元 26191.13 3 销售收入 万元 28346.50 4 销售税金及附加 万元 1601.58 5 总成本费用 万元 26191.13 6 利润总额 万元 553.80 7 所得税 万元 138.45 8 税后利润 万元 415.35 II 财务评价指标 　 1 投资利润率 % 2.11% 2 投资净利润率 % 1.59% 第二章 项目建设背景和必要性 一、项目建设的背景 xxxx是一座历史文化古城、便捷畅通之城、宜居山水之城、创业兴业之城、开放发展之城。目前，xxxx正围绕中国知名旅游城市、重庆区域性中心大城市、重庆最美丽城市“三大奋斗目标”，实施富强xxxx、美丽xxxx、平安xxxx、德润xxxx“四大战略”，抓好发展与民心“双十工程”，推进“百个重点工作项目”，努力走出