REITS 不动产投资信托.ppt

5、信托资金的运用。 信托资金的运用，主要包括收购和持有适合中低收入居民租住的经济型租赁住房，并辅以部分经营性的公建项目，以平衡租金收入，实现受益人的预期收益。 　　 (1)收购房源。 信托基金募集资金可收购现有适合租赁的住房，同时，信托基金还可收购符合信托基金运用方向，由房地产开发公司定向建设的住房。 定向建设住房的选址地块应为交通便利、邻近市区，具有一定的人口规模及产业基础，有较强的土地升值空间，符合城市建设发展方向的地区，有利于保证物业的出租率及租金水平的稳定性。 (2)租金标准。 租金构成原则上应包括折旧费、受托人和资产管理人费用、税金、维修费、投资收益五项因素。 如在住房建设和运营中政府给予政策扶持，可在一定程度上降低租金水平。 6、配套优惠政策。 信托基金在我国尚处起步阶段，鉴于基金收购物业主要面向中低收入阶层，为降低运营成本，保证信托基金试点项目的成功，政府可给予必要的政策扶持。 如为信托基金定向建设的住房享受经济适用房建设优惠政策; 在信托基金运营中按照国际惯例免缴信托基金层面的企业所得税; 对租金收入计征的营业税和房产税等统一按综合税率5％收取; 对信托基金首次购买住房作为经济租赁房过户的契税、印花税予以免缴等政策优惠。 我国建立发展REITs的政策建议 1、加快相关政策和法律法规制定 　　房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。 要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。 首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。 其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。 另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。 2、加快房地产信托专门人才的培养 　　发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。 一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资； 同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。加强房地产信托人才的培养，需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。 与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。 3、防范运作中的道德风险 　　从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。 受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。 借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。 另外，有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题，管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。 4、建立信托企业信用制度 　 建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。 建立信托企业征信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放； 发展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库； 建立健全失信惩罚制度； 规范发展信用评级行业； 大力发展信托企业信用管理教育。 5、健全信息披露制度 　　有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托合同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。 信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交