黔灵森城策划提案.doc

黔灵江山营销策划提案 (修订稿) 卓信策划/群英机构 二零零七年九月 目 录 总 纲 1 第一部分 市场剖析 2 贵阳房地产市场总体分析 3 贵阳房地产市场卖点分析 项目板块市场研究 项目竞争对手动态跟踪分析第二部分 营销战略 25 战略总纲 26 案名设置 27 本案物业要素 楼盘定位 31 产品建议 37 价格定位及策略 营销策略第三部分 营销管控 63 广告策略 销售组织管理建议 营销费用总控 83 物业管理建议 实现35个亿的目标 冲刺40个亿目标 通过黔灵江山良好的销售业绩，成功打造黔灵江山高品质楼盘的品牌和形象，确定奥龙地产开发大盘、名盘的企业定位，从而提升奥龙地产的品牌知名度和美誉度。 注：销售目标中不含C区的地上住宅部分  第一部分 市场剖析  贵阳房地产市场总体分析 一、贵阳房地产市场概况经济环境随着改革的深入，经济的发展，房地产业已成为国民经济新的增长点，产业化的发展也越来越受到政府的重视并进一步的实施。各级政府为促进房地产业的发展出台了一系列积极的政策。整个房地产业的运作走向专业化和规范化。 政策环境 房改政策自1997年以来，国内为了达到8%的经济增长率，通过采取一系列的政策和措施来刺激消费，带动了新一轮的经济增长，其中多项政策涉及房地产行业，而且国家为推动经济发展，把住宅建设作为的增长点和消费热点，颁布了一系列政策。随着贵阳市住房经济体制改革的深入，房地产进入。 金融政策金融信贷部门运用宏观手段调控房地产市场房屋也成了普通寻常百姓的消费品，大大降低了置业门槛。 宏观政策中国无疑为中国经济的发展提供了良好机遇，房地产业作为经济发展中特殊而关键的行业，后给贵阳房地产行业带来新的增长因素。贵阳市民购房日趋活跃，从影响市民消费购房的动机来看，来自以下几个方面：I 收入的增长。II银行的，中国老百姓更多、更好的金融服务。III在世界大经济的大环境下，市民的消费意识增强，消费观念更新。用明天的钱享受今天的生活被越来多的消费者所接受。贵阳房地产开发2006年市房地产开发投资持续增长，投资结构基本合理，商品房供需基本平衡，房地产市场总体保持良好运行态势。据统计，去年房地产开发完成投资108.54亿元，同比增长19.1%，其中住宅投资54.4亿元，同比增长19.8%，所占比例50.1%。房地产开发投资结构渐趋合理，房地产投资占全社会固定资产投资比重为26.3%，房地产业仍然是拉动国民经济增长的支柱力量。贵阳市去年土地出让面积499.62万M2，同比增长87.2%，其中用于住宅开发的面积338.99万M2，同比增长104.8%。???? 全市商品房项目施工面积1584.35万M2，同比增长12.3%，其中住宅面积1196万M2，同比增长14.9%；商品房项目新开工面积447.92万M2，同比增长5.6%，其中住宅面积372.76万M2，同比增长13%。商品房销售面积302.28万M2，同比增长0.6%，其中住宅面积281.44万M2，同比增长2.3%。存量房交易面积97.64万M2，同比增长8%，其中存量住房交易8380套，同比增长9.5%，存量住房交易面积75.17万M2，同比增长10.3%。全市经济适用住房完成投资9.59亿元，同比增长6%，占房地产开发投资的8.8%，占住宅投资的17.6%。商品房销售均价2570元/M2，同比增长9.8%，商品住宅销售均价230元/M2，同比增长10.6%；经济适用住房销售均价1600元/M2，同比增长6.7%。存量房交易均价1940元/M2，同比增长25.1%，其中住宅交易均价1500元/M2，同比增长11.1%。房地产开发到位资金158.77亿元，同比增长36.8%，其中国内贷款42.83亿元，同比增长36.9%，利用外资3.97亿元，同比增长4.9倍，自筹资金47.92亿元，同比增长32.4%，其他资金来源64.04亿元，同比增长33.8%。 随着城市经济社会发展和住房制度的深化改革，住宅将成为经济发展的新增长点和人民群众的消费热点，为适应市场需求，现已建成几大居住区；同时有计划的进行危旧房改造和