土地一级开发讨会经验交流材料汇编.doc

内部资料 注意必威体育官网网址 中国中铁土地一级开发工作研讨会 经验交流材料汇编 2013年7月贵阳  戴和根副总裁在股份公司股份公司投资发展部部长冯慧光 股份公司部部长  戴和根副总裁在股份公司 上的讲话  股份公司戴和根副总裁在中国中铁土地一级 开发工作研讨会议上的总结讲话 （根据录音整理） 2013年7月5日  土地一级开发工作报告  总结经验 完善模式 规避风险 全面提高投资项目运作和管理水平 股份公司投资发展部部长 冯慧光 同志们： 股份公司自2004年涉足土地一级开发市场以来，经历了一个由探索到驾驭市场的过程，通过不断总结经验和教训，完善商业开发模式和合同条款，目前已形成了中国中铁独特的商业模式，为公司多元化发展、构建企业新的利润增长点，拓展房地产拿地渠道、降低房地产二级开发的土地成本、保证房地产业务持续、健康、稳定地发展做出了积极贡献。与基础设施和房地产投资相比，土地一级开发具有如下特点：一是土地一级开发投资额相对较小；二是项目采取分步投资、滚动发展的方式开发，资金周转快；三是土地作为不可再生的资源，市场需求稳定，投资风险可控；四是投资回报高；五是项目以可出让土地的保底价为基数、按建造合同可及时确认营业收入；六是施工风险小，安全可控;七是可以长期稳定占领市场。同时，土地一级开发也面临着政策变化、土地指标欠缺、土地出让和回款不及时、开发理念尚待更新提高等政策、市场和开发风险。今天，股份公司在贵阳召开土地一级开发工作研讨会，其目的是全面分析当前土地开发市场形势，提高认识、更新理念，总结经验、查找问题，有效规避投资风险，不断拓展土地一级开发市场，全面提高投资项目的运作和管理水平。 一、土地一级开发取得的成绩 截至5月底，股份公司在实施的土地一级开发项目13个，投资规模近470亿元，规划总面积75平方公里、折合11万亩，开累完成投资198亿元、剩余投资272亿元，累计回款84.4亿元，实现利润总额76亿元，投资利润率38.4%。 （一）商业模式不断创新。公司及时总结吸取过往经验和项目实施过程中出现的各类问题，不断完善、创新商业模式，归纳而言，共分为四个阶段：第一阶段，自贡、温江、遂宁、淮南项目采取“投融资+施工总承包+土地出让溢价固定比例分红”模式；第二阶段，金牛、郫县项目采取“投融资+施工总承包+固定回报+土地出让溢价分梯次分红”模式；第三阶段，蚌埠项目采取“投融资+施工总承包+固定回报+土地出让保底价+土地出让溢价分梯次分红”，妈祖项目采取“投融资+工程总承包+固定回报+土地出让溢价固定比例分红”模式；第四阶段，亳州项目创新了“概念设计+规划（详规、控规）设计+投融资+工程施工总承包+固定回报+土地出让溢价分梯次分红”的新模式，龙里项目创新了“概念设计+规划（详规、控规）设计+投融资+工程施工总承包+一二级开发联动”的新模式。 亳州项目通过与政府签订战略合作协议，建立双方的高层对接机制，通过与项目业主签订项目主要框架协议，固化双方合作的主要条件，并以框架协议为基础进一步完善、细化合同条款，一是将项目的土地利用总体规划纳入到省级土地利用规划中，确保土地指标落实到位；二是按双方商定的进度计划分片、分期进行投资建设，确保投资节奏与土地出让规模相匹配；三是政府同意将投资形成的土地资产优先抵押给中国中铁进行贷款，用于项目的投资建设，并为项目公司的注册、税收等方面提供优惠政策；四是政府将应支付中国中铁的土地开发成本及溢价收益部分，通过市人大决议纳入财政预算支出；五是因政府原因影响投资进度，则投资进度计划顺延，由此造成的损失经双方确认后计入土地开发成本；六是政府因招商需要导致的零地价土地或低于正常招拍挂价格的土地，划拔或成交之日起一个月内，政府以财政资金按土地成本价支付；七是设立土地出让专用帐户，由中国中铁、政府和银行三方监管，确保政府按期支付土地开发成本和增值收益；八是在合作范围内，中国中铁享有商业、住宅用地的二级土地开发优先权。项目自实施以来，取得了当年决策、当年实施、当年见效的良好效果。 龙里高尔夫、休闲旅游地产项目通过土地一级开发，以5万元/亩，取得土地3万亩，实现了低价、大面积拿地，为土地二级开发奠定了坚实基础，极大提高了投资利润空间。 （二）市场驾驭能力不断加强。为防范投资风险，公司年初确定了适时放缓土地开发节奏，加大已完土地出让力度的工作原则和思路。2012年，土地一级开发完成投资25亿元(不含龙里项目)，为年度计划31亿元的81%，较上年同比降低24%；出让土地1729亩、较上年同比增长31%，划拨土地面积679亩、较上年同比增长143%,实现营业收入25亿元、较上年同比增长37%。此外，公司针