土地一级开发式-老版本.ppt

嘉定新城土地一级开发商嘉定新城发展有限公司负责嘉定新城部分基础设施、景观绿化等公建配套建设，其他配套设施由二级开发商进行开发。 保利佳于2010年1月6日拍得的嘉定新城C8-1、C8-2、C11-1、D10-2、D10-15五幅地块中，D10-15地块实际上既是政府打包的公建配套项目。 五幅地块总面积151649.1平方米，按照7.2792亿元的起拍价计算，楼板价不过2188元/平米左右。 五地块土地用途较为复杂，其原来是商住办综合用地，目前已经调整为商住办、文化娱乐，C8-1、C8-2均为住宅用地，容积率不大于1.8；C11-1商业、办公、住宅混合用地，容积率为2.0，其中，核定商办建筑面积在核定总建筑面积的20%－50%之间，商业建筑面积不少于商办建筑面积的10%；D10-2为商业办公、文化娱乐用地，核定建筑面积为10.18万平方米，并要求商业宾馆建筑面积不少于5%；而D10-15为文化娱乐用地，核定建筑面积为5万平方米。 案例：保利佳嘉定新城项目 保利佳需建造一座50000平方米，造价不低于7亿元人民币的大剧院，无偿移交当地政府或政府授权部门 回购方式 BOT (建设-经营-转让) TOT （收购-经营-转让） BT （建设—转让） 指政府或政府授权的部门授予项目公司在特许经营期内独家投资、建设、拥有、运行维护，并获得期间项目运营收益，但在特许期结束时将项目完好无偿移交给政府或政府授权部门。 一般经营性配套设施采用此种方法。 指土地一级开发商负责土地及项目一级开发，开发完成经验收后移交政府或政府授权部门，政府一次或分期偿付开发成本和报酬 一般使用于非盈利性服务配套，如经济适用房等。 指政府将项目一定期限内的经营权有偿转让给投资人，投资人自行承担开发建设费用，获得此间收益。在特许期结束时将项目无偿移交给政府或政府授权部门。 一般适用于经营性配套设施，如商业、卖场等。 模式五：“物业回购”开发模式 “物业回购”开发模式：因为在出让土地时的限制性条件，例如，土地必须有5%动迁房等，政府或政府授权部门具有对将某类开发物业具有回购权。回购方式有BOT（built-operate-transfer）、TOT（transfer-operate-transfer）和BT（built-transfer）等方式。该模式是二级市场打包开发模式的延伸模式。 1.绿洲星城商业中心 2 .澳洲风情街 3.北美风情街 4.马荣双语幼儿园 5.上海英国学校 6.星级酒店 7.家乐福 中心公园 1 3 2 4 5 7 6 本项目地块 环球乐园站 南翔站 项目周边道路现状极差，有配套房建设 环球乐园旧址 1 7 5 大连德泰 案例：华润嘉定南翔项目 开发商需要建筑5%左右定向回购房，建成后由一级开发企业以市价6折进行回购地块位于绿洲星城东北部，环湖分布，A07、A08地块景观资源最好，A02、A09、A10位于中心湖南边，景观资源稍弱，但距离交通和生活配套较近 案例：乐购北京姚家园项目 一级开发商对项目低层5000平米商铺具有回购权项目位于朝阳区姚家园，东至青年路，南至姚家园路北侧30米，西至姚家园新村配套公建二期用地，北至姚家园新村I组团东侧居住用地。项目由北京特易购姚家园项目投标联合体竞得。该联合体由南通银州房地产开发有限公司、香港特易购北京投资有限公司和北京聚悦房地产开发有限公司组成。南通银州房地产开发有限公司具有房地产开发一级资质，香港特易购北京投资有限公司（隶属于乐购集团）负责项目运营，北京聚悦房地产开发有限公司是项目土地一级开发单位，对项目5000平米底层商业用房具有回购权，并将其回购的5000平米商业用房交由乐购统一经营管理，收取租金。三个单位组成“项目策划—土地开发—工程建设—运营管理”联合体。 案例：乐购北京姚家园项目 项目定位：区域性购物中心提升朝青板块及周边地区整体生活设施档次和水平，促进城市功能综合开发 项目规划总建筑面积85,231 m2，容积率2.0。其中，地上面积37,926m2，地下面积47,305 m2，总商业面积为49,996 m2，并提供高达880个机动车位和1,200个非机动车位。 项目拟开发建设“Lifespace乐都汇购物中心”，满足朝青板块及周边区域居民的日常消费休闲需求。由全球第三大零售商TESCO旗下香港特易购北京投资有限公司打造。 集购物、休闲、超市、美食于一体的一站式生活购物中心。 在“Lifespace乐都汇购物中心”中，同一集团下的著名超市品牌“TESCO乐购”将作为主力商户进驻，并和购物中心同时开业。 政府 土地受让方 一级土地开发商 签订“熟地出让协议” 受访让分期支付受让款 生地开发完成交予政府 签订“生地开发协议” 政府支付分期开发费用 进行“熟地移交” 模式