土地分等定级六章.ppt

5．土地级别的调整和确定 初步划定的土地级别须在实地校核、验证，并参照上述验证计算的结果进行调整、修订。调整的原则：①土地级别的高低与土地质量相对优劣的对应关系相基本一致。②级之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级别不宜相差过大。③各类用途的各级土地的平均单位面积地租或地价应有明显差异，并呈正向级差。④保持自然地块及权属单位的完整性。⑤边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人工界线。 （六）城镇土地定级成果 1.土地定级报告 土地定级报告主要包括：城镇土地定级对象的自然、经济及社会概况，城镇土地定级工作情况，城镇土地定级的方法，城镇土地定级成果，城镇土地级别分析报告。 2.土地级别面积量算及汇总成果 土地级别面积量算可采用解析法或图面量算的方法，在清绘后的土地定级底图上或在计算机系统电子图上进行。 3.图件成果 城镇土地定级图成果应能直观地反映出评价区域范围内各部分土地的优劣、土地的空间和地域组合及面积状况。主要包括土地级别图，土地级别边界图，土地定级单元分值图，及土地定级因素作用分值图。 （七）城镇规划用地定级处理方法 土地定级是对当前土地适宜性或生产力的评价，需以土地质量收益水平高低的现实状况为依据，因此，评价结果是制订当前土地利用和管理政策和方法的基础依据。然而，土地区位条件和收益状况可以随着土地开发、产业发展、交通条件改善而改变。同时，城市规划也是影响城市土地价格的重要因素之一，是测算土地预期收益的重要依据。考虑规划条件的城镇土地定级处理方法分为规划模拟定级和规划修正定级两种。规划模拟定级是按照城镇规划、国民经济和社会发展中长期计划的设想、假定城镇土地利用已实现近期规划和五年计划设想的状况下的定级方式，包括规划模拟综合定级和规划模拟分类定级。规划修正定级是考虑城市规划因素和未来发展对现状土地利用的主要影响，对现状土地综合定级进行必要的调整和修正的定级方式。 在城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为50、15、5，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为20、4，则该评价单元的商服繁华度作用分值为（ ）。 A.94 B.75 C.74 D.70 4.交通条件的因素分值计算 （1）道路通达度的分值计算 各类道路在不同距离上的作用分值是按指数衰减公式计算的，公式为： 式中：fi —道路通达度分值； F—各类道路的影响分值。 当地块（单元）上存在多种道路类型影响时，单元的道路通达度分值为所相关道路类型中得分最多的值；仅受单一道路影响时，道路通达度分值则为该道路在这一距离上的作用分。在算出通达度得分后，应作通达系数修正。 —通达系数 道路通达度资料整理 道路类型 a）按道路在城镇交通中的作用可分为主干道、次干道和支路。 b）按主、次干道在城镇中的类型不同分为混合型主干道、生活型主、次干道、交通型主、次干道。 c）各城镇应分出的道路类型数为:大城市5～7类；中等城市3～5类；小城市以下1～3类。 续上页 道路类型划分依据 a）按道路宽度 道路类型 红线宽度 车行道宽度 主干道 ≈40米 14～18米 次干道 ≈30米 11～14米 支路 ≈15米 7～9米 b）按道路上的车道数； c）按道路在城镇交通中的地位和作用。 道路的作用指数和功能分计算 a）道路作用指数 定级类型 道路类型 综合定级 商业用地定级 住宅用地定级 工业用地定级 混合型主干道 1.00 1.00 0.80～0.95 0.80～0.95 生活型主干道 0.75～0.95 0.80～0.95 1.00 0.60～0.80 交通型主干道 0.65～0.85 0.60～0.80 0.60～0.80 1.00 生活型次干道 0.50～0.70 0.55～0.75 0.55～0.75 0.30～0.55 交通型次干道 0.40～0.60 0.30～0.55 0.30～0.55 0.55～0.75 支路 0.40 0.40 0.40 0.40 续上页 b）道路功能分计算 Fi＝100×Ii 式中： Fi——i类道路功能分； Ii——i类道路作用指数。 道路影响距离及相对距离计算 a）主干道、次干道影响距离按实际推算，其公式为: d＝S÷2l 式中:d——主干道或次干道影响距离； S——城镇规划建设用地面积； l——主干道或次干道总长度。 b）支路的影响半径在0.3～0.75公里之间确定。 L d 续上页 c）道路影响的相对距离按下式