城乡商业综合发展研究.ppt

购物公园项目市场调研报告 市场调研报告结构 第一部分 项目关联地区商业发展趋势及市场分析 第二部分 项目商业市场分析 第三部分 项目分析 第四部分 项目定位探讨 前 言 调研小组通过实地观察调研深入到龙岗中心城区、坪地、坪山、东莞清溪、新圩、镇隆、惠州陈江及仲恺开发区等地进行商业发展现状进行市场调研。 通过此次调研，我们结合新圩当地商业市场状况，运用比较分析的方法，对本项目关联区域的商业地产发展趋势、商业业态分布、商业项目特征进行比较分析，找出共性和差异，从而得出一个对本商业项目市场前景有前瞻性的结论。 第一部分 项目关联地区商业发展趋势及市场分析 一、30分钟生活圈区域范围 （3）工业中心地带 该中心地带位于龙岗区中心城以南，坪山镇以西，由宝龙工业城和碧岭工业区及坪地周边地区组成。 （4）中心城商业概况 以龙兴街（又称龙岗30米大街，3号地铁线总站）为凝聚核 心，以龙平东路（又名龙岗老街）、深惠公路围合而成的 传统商业区，也是龙岗发展得最为成熟的商圈。 龙岗商业中心：集银皮革市场外区专业市场分析 该商圈主要以龙翔大道和龙城大道为主轴线， 以龙平西路、龙福路、吉祥路、清林路为辅的新兴 商圈。 龙岗行政商务中心：东方国际茶都 龙岗行政商务中心：龙岗世贸中心 位于龙岗中心城核心位置的世贸中心是龙岗政府大力扶持的区重点商业建设项目，目前属于龙岗区最大、品种最全的购物休闲中心。周边有新亚洲花园、紫薇花园、碧湖花园、鸿基新城等十几个大型住宅区 6、龙岗区商业发展现状及趋势分析 （1）龙岗商业发展现状分析 龙岗中心组团之新中心城与龙岗镇(老城区)，，在行政规划划分上属于两个区域，也就是龙岗商务行政中心区和龙岗商业中心区。两者间有充分的互补合二为一的趋势发展。形成深圳大城市重要组成部分。商业发展未来在这两个区域互动。 （2）龙岗商业中心商业发展分析 该中心区以深惠路为轴线，目前主要集中在榕树头至双龙立交区间段，汇集了天虹商场、国美电器、奥特莱斯折扣城、吉之岛、大众电子城、东方国际茶都、大富源购物广场（已拆迁完毕，待建）、鹏达MALL（待建）等项目，有近40万的商业体量。 目前该区域商业由于前期的城市发展利好消息被无限放大而诞生大量的商业供应与目前的实际消费需求不足及经营模式相对局限而产生了极不对等的供需关系，致使该商业中心区的商业经营举步维艰，但是从城市长期发展的角度来看，它对于改善城市经营环境、促进城市健康发展极其有利。 6、龙岗区商业发展现状及趋势分析 （3）该中心区以深惠路为轴线，目前主要集中在榕树头至双龙立交区间。交通成为该区域商业高速发展的颈束。老区商业土地的供应有限制约着商业的发展；旧城改造项目制约着投资商和地产商对老城区投资回报的价值指数。 龙岗镇我们称为老城区，商业功能规划零散，近三年以万鑫五洲风情HPINGMALL为龙头的商业发展迅速。地铁三号线将龙岗与深圳市区距离拉近了。 （4）行政商业中心以龙翔大道和龙城路为中心的行政商业中心，商业和住宅项目为该区域带来大量居住人口。为龙岗商业发展高速区域之一 以龙岗区政府及政府各行政事业机关为中心，其周边环绕龙岗电子世界、龙城广场、碧湖五星级酒店、世贸中心、宝钜城，加上刚刚拍卖成功的建面近15万平方米的酒店、商业、办公性质用地的G01006－0017地块以及正在进行地基处理的九州＆＃8226新都市项目，整个商务行政中心区将逐步成型，进而真正成为整个龙岗区的首府地带，增加其对周边区域市场的辐射性和凝聚力。 6、龙岗区商业发展现状及趋势分析 （5）工业中心区域商业发展仅仅是满足打工者和附近居民的日常生活消费。其辐射半径为2公里内的工业区。 工业区商业以低廉商品和丰富的货源支撑商家的经营。 （6）龙岗区中心组团的商务行政中心区、商业中心区、工业中心地带三大行业为该片区内房地产发展的基本动力。在目前的情况下，三大中心区对中心组团房地产行业的发展起着巨大的刺激作用，同时也不可否认，这种刺激存在着各种利好被严重透支的状况，孕育着该区域地产泡沫的产生。 二、30分钟生活圈的清溪 （3）清溪商业概况 （4）东莞清溪商业市场分析 （5）老城商业中心商业发展现状 （6）工业区与城市边缘地带的金阳商贸广场 （6）工业区与城市边缘地带的金阳商贸广场 （6）清溪商业市场分析 a、清溪镇商业网点的规划较完善，商业规划合理，主要集中在行政中心区和几大工业区，前景广阔。老城区商业网点主要餐饮、娱乐、高档服饰专卖为主。 b、清溪