市场法 - 本.ppt

第三章 市场法 案例1：假设你准备在菏泽购房，有一朋友介绍位于长城路路上“牡丹城” 内的一套面积为128.65m2的住房，该房建于2007年，报价为64.33万，如果你有意向购买： 1、你还必须进一步了解那套住房的哪些资料？ 2、你如何判断该报价是否合理？ （一）、市场法的定义： 市场法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正和调整，以此求出估价对象的客观合理价格的方法。 （二）、市场法的理论依据： 1、房地产价格形成的替代原理 2、大数定律（修正交易的个人偏差） （三）、市场法的适用条件： 1、交易性房地产 2、房地产市场较发达 3、估价师主观判断的正确性（即修正水平） 二、 市场法的操作步骤 （1）搜集交易案例 （2）选取可比实例 （3）建立价格可比基础 （4）进行三大修正：（交易情况、交易日期、房地产状况修正） （5）求取比准价格 （一） 市场法的基本原理 （二） 搜集交易案例 （三） 选取可比实例 （四） 建立价格可比基础★ （五） 交易情况修正 （六） 交易日期修正★ （七） 房地产状况修正★ （八） 求取比准价格 （二）：搜集交易实例 1、途径 ? （1）政府有关部门? （2）报刊、杂志、网络等媒体 ? （3）房地产交易展示会 ? （4）房地产交易当事人 ? （5）售楼处 ? （6）同行之间相互提供 2、搜集的内容 交易实例调查表 房地产类型： 3、搜集资料的方法 ? 平时积累并建立数据库 （GIS 技术的应用） 一般应由专人负责 （三）：选取可比实例 1、可比实例的概念 ? 具有可比较性，即可用来参照、比较 2、如何选取可比实例 （1）地区相同或类似。 ? ? （2）用途相同（商业、工业、住宅、办公、综合） ? （3）建筑结构相同（钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构） （4）权利性质相同 ?（5）交易类型相同：买卖、租赁、抵押、拆迁等 ?（6）时点接近 ：一般应在1年之内? ? ?（7）成交价格正常 3、可比实例的个数 ? 一般是选取3～5个可比实例 ★（四）：建立价格可比基础 1、建立价格可比基础的概念 ? ? ? 是对可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。 2、价格可比基础的内涵： （1）统一付款方式； （2）统一采用单价； （3）统一币种和货币单位； （4）统一面积内涵； （5）统一面积单位。 统一付款方式：F=P(1+i)n 把将来某时点的资金金额换算成现在时点的等值金额的过程叫“贴现”或“折现”。 现在时点的资金金额称“现值”，用P表示；将来时点的资金金额称“终值”或“将来值”，用F表示。 F=p(1+i)n P=F/(1+i)n 例1：（统一付款方式） 某宗房地产交易总价为30万元，其中首期 付款20％，余款于半年后支付，假设月利率为0.5％，请计算该宗房地产在成交日期一次付清的价格。 例2（建立价格可比基础） 搜集了甲、乙两个交易案例，甲交易实例的房地产建筑面积为200m2，成交总价为80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易案例的使用面积为2500平方英尺，成交总价为15万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易案例为可比实例，试在对其成交价格作有关修正之前建