房地产如何规设计畅销楼盘(姚葵醴)-中华讲师网.ppt

正确认识房地产市场是什么 市场是什么？ 不是五彩的广告和宣传；那只是商业宣传，不是真正的市场。 市场是——对客户各方面需求的真实了解。 房产开发的关键起点 1、针对特定目标消费群，持续进行楼盘整体和细节的改善、创新。 2、关注不同生命周期的业主需要：如，单身，双人家庭，三口之家，大家庭，空巢家庭，老年家庭等。 3、房产开发的第一步，是做市场调研：可委托独立的第三方调研机构，同时公司必须自主进行调研。 4、必须听到用户（房产居住者）的声音。 消费群体的瞄准策略 1、瞄准“不同的消费群体”； 2、关注消费者的不同需求：如 中年人——子女的安全、接近学校 老年人——公交、就近医疗、公园健身 3、研究竞争对手在做些什么。 房产品的“消费者价值公式” 消费者在寻找价值；买自己买得起的最好的房子。 1、地段 2、场地的布置及设施（社区规划和辅助设施） 3、环境给人的印象 4、房子（设计、样板房、质量） 5、建造过程 6、销售过程（与客户真正的关系，在销售后的服务中才真正建立起来） 7、价格 如何发现、发展楼盘的客户群 主要是通过市场调研。 通过问卷调查，去发现： 1、目标消费群喜欢什么 2、他们对医院、商场、公园、体育场、学校…有没有特殊的需求 3、有哪些新的趋势 在市场调查的基础上，运用公司人员自身的经验、想象和创造力。 最基本的规划设计流程 指导思想：针对“不同的消费群体”的具体状况与需求，捕捉消费群体的不同特点。 设计流程： 1、进行消费者抽样调查 2、设计师进行初稿设计 3、邀请有代表性的消费者进行专项深谈（提供免费午餐） 提问：“家里什么最重要？”“你最高肯出多少钱？” 4、设计师开始正式设计：提供模式化图纸。 最基本的规划设计流程 5、再次请消费代表吃饭（征求对图纸的意见）： 主要是倾听主妇的意见，比如，主妇要求厨房设置在靠院子的一侧，做饭时可以看到孩子在院子里玩耍… 6、设计图纸定稿 7、建设“样板房” 房产整体规划的核心：快速、迅速销售！ 畅销的品牌楼盘要素（住宅产品） 美国一流房地产公司的连续成功经验表明： 房子应该象汽车一样，成为让人们比较的“品牌之选”。 品牌房产品的3要素： 1、地理位置——城市规划、市政投入、地形、自然和人文资源、地价、大环境； 2、社区感觉——绿化、景观、园区内交通流线、社区商业； 3、房屋本身——质量、实用、人体工程学、舒适、经济、科技、细节的完美、车库、储藏室等。 上述3要素的出发点，是强调“谁是我们的客户群”； 因为不同的客户群（年长者、或新婚者、单身者）对3要素的需求是不一样的、甚至是相反的。 模式化住宅的设计原理 提供最佳的通用产品（全国一样）： 1、通用的基本结构（譬如汽车的车架、引擎等） 2、不同的需求模式（譬如汽车的不同品牌） 3、多种个性化选择（譬如汽车的自选配制） 好的设计，不是建筑师的个性化设计； 最佳的通用产品设计 = 不断改善的标准化、模式化。 核心思想：不断更好满足顾客需求。 “个性化”的模式化商品房设计 设计宗旨： “根据客户的购买能力，达到客户的满意度”。 不断改善的标准化、模式化： 1、相对固定的模式 = 保证品质 + 降低造价。 2、基本模式 + 个性化选择。 模式化住宅的户型设计原则 基本模式：1、基本型 2、标准型 3、豪华型 房地产企业持续发展必须思考的根本问题 1、如何从“土地取得者”，成为职业的“土地开发商”？ 2、市场的需求究竟是什么？ 3、为什么人而建造房屋？ 客户的满意度，是我们事业的未来！ 纵向社区的概念 将高层建筑视为一个相对完整的“纵向社区”： 楼盘设计、社区规划（1） 需求种类：家庭价值、家人梦想、精神交流… 公共服务设施，最好安排在1层 3、4层等景观好的层面，要设计较高价格的户型 由“色彩专家”决定楼盘建筑设计的色彩 品质+绿色=品质高尚的社区 小公园、树木、水塘、长椅（增加楼层、扩大绿地面积） 楼盘设计、社区规划（2） 针对目标客户群设计规划。 如，老年公寓的品字型规划、阳台超内面设计（便于老年人关注邻居的家事……） 百分百畅销的楼盘——其规划设计的成功法则：7对眼睛 7对眼睛组成“产品开发委员会”=价值几千万元 1、市场调研经理 2、项目总经理 3、公司设计师 4、室内空间设计师 5、项目工程经理 6、项目销售经理 7、建筑成本经理 百分百畅销的楼盘——其规划设计的成功法则：7对眼睛 开发住宅产品的程序 “7对眼睛”（产品开发委员会） 的工作程序： 1、市场调研经理公布调查报告 2、公司设计师现场提供6-7张草图 3、工程经理、成本经理，随即提出工程质量、工程难度、工程工期、成本预算，对设计草图进行论证