房地产开发_重点__重点.doc

净现值：反应项目在计算期内获利能力的动态能力的动态指标，是指按设定的贴现率，将各年的净现金流量折现到投资起点的现值代数和，以此反应项目在计算期内获利能力。 1房地产开发的涵义、特点和作用?分为哪几种类型？ 涵义：房地产开发是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 特点：①开发成本高，投资量大。②开发建设期长，投资周转慢。③市场具有地区性和分散性。④需求具有稳定性。⑤涉及面广，综合性强。作用：①推动城市规划的实施与完善。②有利于减少投资成本。③为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体。④为城市政府财政提供资金来源。⑤为城市大型基础设施建设提供融资途径。 类型：①根据开发项目所在的位置，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。②根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。③根据开发项目的使用功能，可分为居住房地产、工业房地产、商业房地产、办公用房地产、旅馆用房地产、餐饮用房地产、娱乐用房地产、特殊用途的房地产。 2试述房地产开发的程序？ ①可行性研究阶段。主要工作有：市场研究、开发场地选择，拟定开发项目，经济、社会、环境效益评价。②开发项目的前期工作阶段。主要工作有：立项、申请购置开发场地、委托规划、设计，筹集开发资金，申领建设工程规划许可证，拆迁、安置、清场。③开发项目建设实施阶段。主要工作有：招标、投标、发包项目，施工准备、现场“三通一平”，施工的组织管理与控制，竣工验收、交付使用。④房屋营销和服务阶段。主要工作有：制订销售、租赁计划、宣传、广告，商品房销售、签约、公证、付款，小区管理、经营、服务。 3网络经济条件下房地产开发的特点是什么？ 网络经济对房地产开发经营的影响包括两个方面：促进开发企业的信息化；促进行业结构调整和优化。因此网络经济条件下房地产开发的特点有：信息化促使房地产开发流程的衔接更顺畅；开发企业结构优化升级。 4试述房地产开发法律体系结构？ 按立法层次划分：房地产开发法律、房地产开发法规、房地产开发规章、房地产开发相关法规。按开发程序划分：房地产开发基本法律规范、房地产开发前期阶段法律规范、房地产开发建设阶段法律规范、房地产开发销售服务阶段法律规范、房地产权属登记管理法律规范。 5房地产开发策划的内涵、特征和作用是什么？内涵：是指在房地产开发项目投资、营销等过程中，根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，以准确的项目定位和独特的概念设计为核心，综合运用各种资源与手段，按照一定程序对房地产开发项目进行创造性的规划，并以具有可操作性的房地产开发策划文本作为结果的活动。特征：地域性、创造性、市场性、系统性、超前性、可操作性、科学性和艺术性的结合等特点。作用：1）能提高项目决策准确性，避免运作出现偏差；2）能增强项目竞争力；3）可以增强团队管理创新能力，打造学习型组织。 6房地产开发策划的分类原则有哪些?（答案即下划线部分）在各种分类原则下,分别有哪些类型?1）按照策划所处开发周期阶段分类：项目开发前期策划、销售/招租策划、物业管理策划。2）按照策划工作的关注点来划分：房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式。 7房地产开发策划的程序是什么？指一个项目在进行策划的行为中按其内在的联系排列出的先后工作顺序。其内容有：项目洽谈阶段、组建机构阶段、项目调研阶段、提炼创意成果阶段、提交报告阶段、实施方案阶段。 8试述房地产开发项目可行性研究的内容和工作程序? 内容有: ①总论 ②市场调查和需求分析 ③开发项目场地的预测与建设条件分析 ④规划设计方案 ⑤项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排 ⑥投资估算 ⑦资源供应 ⑧经济分析和财务评价 ⑨社会经济评价 ⑩结论。工作程序有:①项目筹划②市场调查与分析③优化和选择开发方案④方案评价⑤编制研究报告。 9简述房地产开发投资的影响因素? ㈠内部影响因素㈡外部因素:⑴宏观因素:①人口②经济③政策法规④信息⑤社会文化。⑵微观因素: ①地段位置与技术因素②基础设施与公共设施③邻里影响④规划控制。 10简述房地产开发项目总投资构成? ①土地费用②前期工程费③建筑安装工程费④基础设施费⑤公共配套设施费⑥开发企业的经营管理费⑦其他代收费用⑧建设期贷款利息⑨固定资产投资方向调节税。 11房地产开发项目投资估算的依据是什么?常用估算方法有哪些? ㈠投资估算的依据:①开发项目的建设规模、占地面积、地价②设计方案、图纸③主要设备、材料及其预算价格表④同类型项目的投资资料⑤资金来源、贷款利率⑥有关政策和规定㈡常用估算方法: ①面积法②单元法③概算指标法④分项造价估算法⑤分项造价比较法。 12试述房地产开发项目的财务评价指标与方法? ㈠指标: ①投资