房地产开发项投资与策划.ppt

房地产开发项目投资与策划 房地产开发项目策划内容 房地产市场研究 市场定位的前提－－市场细分 房地产投资 房地产开发项目策划成功案例 房地产开发项目 策划内容 1区位分析与选择 地域分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济等因素。 具体地点的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。 2开发内容和规模的分析与选择 按照最高最佳使用原则 选择最佳的用途和最合适的开发规模 包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等 3开发时机的分析与选择 应考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。 大型房地产开发项目可考虑分批开发（滚动开发）。 4合作方式的分析与选择 应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度 从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。 5融资方式与资金结构的分析与选择 主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额， 通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措做出合理的安排。 6产品经营方式的分析与选择 考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等 对出售、出租、自营等经营方式进行选择。 房地产市场研究 问题出在哪儿？ 贴近市场，理性决策才能稳操胜券 客户是上帝 ?需要了解他们 ?需要吸引他们 个人观点是有偏差的 ?我们以为了解客户和市场，但并不完全如此 ?市场和客户都是变化的 不要跟着感觉走，要在事实的基础上做决策 ?减少决策失误 上游： 土地－－政府和企业的土地收益 资金－－银行收益 下游： 规划设计； 施工、监理；材料供应； 配套－－绿化、 商业、交通…… 市场推广、销售； 物业管理 市场研究的作用 把握投资机会与方向 －直接投资或间接投资？ 准确市场预测与定位，为制定决策提供支持 －投资应转换成什么样的产品？ －什么样的产品才能制胜？ －确定服务对象、规模、档次、售价 帮助设计经营和推广计划 －做什么样的广告和推广活动？ －销售手段应该怎样？ 提高市场运做的效果 －是否积累品牌效应？ 什么是市场研究？ 什么是市场研究？ 市场研究的过程－－专业流程 房地产公司需要 什么样的市场研究？ 国家和地方的经济形势 城市发展与建设：交通、人口、设施、政策 某一地域的分析：人口就业、家庭、子女就学等 有利于房地产公司的市场研究 探索性研究 产品需求研究 市场细分研究 价格研究 探索性研究 －整个市场基本层面的把握 产品需求研究 －了解消费者偏好与追求 市场细分研究 －帮助开发商瞄准目标 新产品概念开发 －保证开发商安全的进入市场 房地产市场研究中信息的获取 市场分析及预测的基本方法 市场研究案例之一：　　　　　谁在购买北京经济适用房 经济适用房需求群体年龄分布 图中所示：35岁以下（49.73%）的群体和40岁以上（41.53%）的群体比较密集，36-40岁之间的群体比较少 如何进行市场细分？ 什么是市场细分 以目标消费者为对象的市场细分为例 对目标消费者的市场细分 目标消费者特征 集中在31－50岁，但18－25岁和51－60岁购房比例也较高。收入集中在1000—3000元／月， 3000-5000元／月的也有一部分。职业集中在普通工薪阶层。 房产信息源是电视广告、现场实地考察、普通报纸杂志广告和朋友介绍。 主要由家人共同决策，一个说了算情况较少。没有明确的一次付款和分期付款的偏好。 大部分选择毛坯房或初装修。 目标消费者心理需求 目标消费者的特征 主要集中在22-40岁；以大专和本科为多；2代人的家庭成员占一半； 在职业上都主要以外企员工、私营业主为主；年龄在30-40岁为主，家庭月收10000元左右或个人月收入4000-5000者居多； 现场察看、亲身体验是获取房产信息的重要途径。 目标消费者心理需求 目标消费者的特征 半数已婚；私人营