房地产法(利)2PPT.ppt

* * * * * * * * * * * * * * 杨雅婷 房地产法 课程基本结构 归属篇 利用篇 服务篇 绪 论 管理篇 房地产利用基本内容 房地产征收 房地产开发用地 房地产开发建设 房地产交易 房地产利用法律关系图解 国有土地 上的房屋 集体土地 （含其上物） 房地产 开发公司 国有土地 征收/ 购买 业主 业主 金融 机构 新建商品房 二手房 出让 出售 出售 抵押 抵押 建设 用地 承租人 租赁 工厂 社会利用 划拨 农业利用 非农利用 分配/承包/出租/划拨 小产权房 抵押 房地产开发用地 要点 房地产开发用地的基本问题 建设用地使用权出让法律制度 建设用地使用权划拨法律制度 房地产开发用地——基本问题 房地产开发用地的含义 建设单位在依法取得建设用地使用权后，为进行基础设施及房屋建设而使用的建设用地。 房地产开发用地的特征 使用主体的特定性 来源的限制性 取得权利的相对长期稳定性 稀缺性 房地产开发用地——基本问题 房地产开发用地取得和使用原则 国有建设用地有偿使用原则 保护耕地原则 符合城乡规划原则 合理开发和利用土地原则 房地产开发用地——基本问题 房地产开发用地与土地储备制度 国有土地储备制度 指国家依照法律程序，按照土地利用总体规划和城乡规划，对通过收回、收购、征收等方式取得的土地进行前期开发、整理，变成可建设的房地产开发用地，并进行储备，根据城市土地年度计划，通过招标、拍卖等程序，有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种土地管理制度。 可纳入储备的土地范围 依法收回的国有土地 收购的土地 政府行使优先购买权取得的土地 已办理农用地专用、土地征收批准手续的土地 其他依法取得的土地 房地产开发用地——基本问题 房地产开发用地与土地储备制度 对储备土地的开发与管理 对储备的土地进行前期开发和管理 土地一级开发 对储备的土地进行临时利用 土地供应 储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。 房地产开发用地——出让制度 建设用地使用权出让的概念 是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给建设用地使用者，由建设用地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 建设用地使用权出让的特征 出让人是国家 客体是一定期限的国有建设用地使用权 是设立用益物权的行为 具有有偿性 房地产开发用地——出让制度 建设用地使用权出让的方式 协议出让方式 竞价出让方式 招标 拍卖 挂牌 房地产开发用地——出让制度 协议出让方式 土地出让方与提出申请的意向用地者通过协商有偿出让建设用地使用权的方式。 适用范围 供地环节协议出让的适用 供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的，可以采取协议出让建设用地方式。 原建设用地使用者申请的协议出让适用 已取得了建设用地使用权的原使用者需要获得出让土地使用权的，符合下列条件的，可以采取协议出让方式： ① 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外； ② 划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外； ③ 出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式。 房地产开发用地——出让制度 协议出让方式 程序：供地环节协议出让程序 国土 部门 意向 用地者 公开出让信息 公开接受申请 ② 提出申请 确定供地方式 编制协议出让方案 地价评估、确定底价 方案、底价报批 批准 信息 传递 ③ 审查申请 ⑤ 协商、谈判 达成一致 签订意向书、公示 签订出让合同、公布结果 核发《建设用地批准书》 交付土地 办理登记 ① ④ ⑥ ⑦ ⑧ 房地产开发用地——出让制度 竞价出让方式 招标出让：是指由出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定建设用地使用者的出让行为。 拍卖出让：是指由出让人发布拍卖公告，竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定建设用地使用者的出让方式。 挂牌出让：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 房地产开发用地——出让制度 竞价出让方式 适用范围 （1）供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各