房地产项目营总案.doc

幸福美地项目营销总案 （定位、营销、计划） 幸福路项目营销总案纲要 第一章：2011年西安市场趋势分析 一、1、住宅商品房市场研究 2、土地政策 3、二手房市场 4、综述 二、近期西安市场指标分析 第二章：项目目标 1、营销工作目标 2、项目销售周期 3、实现目标原则 第三章：本案重要工作 第一：追求“相对”利润最大化 第二：项目品牌建立 第三：企业品牌的建立 第四章：项目定位 一． 项目定位的思考方向 1、品牌的一般规律 2、项目本身的情况 3、区域市场的状况 4、结论 二 ．项目策略分析 三 、客户分析： 1、客户心理描述 2、客群定位 3、产品分析 四、 可以给出的方向 1、产品气质 2、产品建议 3、房源策略分解 4、 政策分析 第五章：营销策略 1、营销推广策略 2、营销背景 3、营销目标 4、营销策略 1）、整盘货量统计 2）、 2011年推货量统计： 3）、产品分析 4）、2011年营销策略 ①、推盘策略 5）、2011年各阶段销售目标 ②、价格策略 A、整盘价格建议： B、价格涨幅思路： 6）、销售策略 第六章：推广策略 一、推广思路 项目打动力推广主题计划 1、推广线 2、企业定位 3、阶段性推广计划 4、2011年推广费用计划 A、2011年推广费用情况 B、2010年阶段性推广费用安排 前言 营销，在任何行业都属于一个非常重要的环节、利润来源环节。任何的产品变成商品，是通过销售过程中的交换实现。房地产开发作为系统的生产、制造、销售过程，如何实现开发项目在市场中获得有利的竞争地位、运用什么样的策略获得更好的品牌效益、利润效益。 本方案将对《幸福美地》项目的整个市场运作做一个相对完整清晰的描述，以市场调研为依据，通过把前期所有的思考和工作成果去粗存精，并进行进一步的提升和落实，整合成一个有机的作战规划，同时对存在的问题进行分析和提出解决办法，目的是在战略高度统一思想、在战术技巧上统一行动，打好完美的组合拳，在市场上取得理想的业绩，并最终把项目打造幸福路的标杆性项目，为久盛置业在西安地产行业的长足发展打下扎实的基础，也为公司在西安房地产市场有更大的影响和支持。 关键词：营销、4P、房地产 2011年西安房地产市场趋势分析 ????2010年在国家宏观调控政策密集的背景下，西安楼市仍创造了骄人的销售业绩，商品房销售量较09年依然有小幅增长，伴随着年底到来的一系列加息举措，在中央将抑制通胀作为2011年首要调控目标的背景下，以及12月26日温总理提出“有信心让房价回到合理价位”的信号，意味着2011年全国房地产市场将面临更加严峻的政策考验。????一、商品房市场????1、政策将全面收紧，调控手段呈现多样化????从2010年政策调整来看，年末政策出台更为全面，除了表示出要将差异化贷款利率和异地购房禁贷进行到底的决心外，在加大政策执行力度方面也建立了“问责制”，从目前来看，年底到来的一系列“加息”举措，或将成为“加息周期”的开始，房地产市场面临银根紧缩的根本问题。此外，房产税试点以及预售资金监管制度也将在2011年登上舞台，表明2011年国家对房地产宏观调控的基调不会改变，房地产市场形势将继续趋紧，且调控手段也从土地、金融、税收、行政等方面全面收紧，政策的多样性以及“问责制”的实施也将促进政策执行力度加大，进一步影响房地产预期。????2、房企加快资金回笼，市场供应继续保持高位运行????从2010年土地市场成交来看，土地市场成交依然保持高位增长势头，随着这些地块随后开发上市，将推动商品房市场开发量的大幅增长。此外，随着2010年物价全面上涨，建筑成本增长明显，预售资金监管制度的出台以及银行信贷的收紧，房地产开发企业将面临融资难的问题，加快存量房销售将成为政策调整期房地产企业的有效资金来源，从2010年下半年以来，西安楼市大规模的房源上市已经出现，且创造了丰厚的销售成果，因此，2011年缩短生产销售周期，加快资金周转仍将成为开发企业的主要应对方式，西安楼市市场供应将继续保持高位运行。????3、市场销售放缓，整体成交量或有小幅增长????从目前政策形势来看，2011年国家会继续利用金融杠杆来抑制通胀以及提高居民购买房屋的门槛，增加居民的购房负担，既打击了投机炒作者也在一定程度上抑制了刚性需求，此外，受传统春节淡季影响，2011年上半年西安房地产销售量难以保持目前的高位，市场销售将出现放缓走势，但在国际化大都市发展的背景下，2011年西安房地产在受诸多利好因素拉动下，以及一线城市房地产企业资金进入的推动下，全年市场销售将会进入一个比较稳定的平静期，整体成交量较2010年基本持平，不排除小幅增