房地产项目规设计及管理后评价.doc

西安【锦绣天下】项目后评估报告 前言： 锦绣天下项目是陕西省建秦房地产开发有限公司开发的超大型房地产项目，位于浐灞生态区内，尽享西安市新政务中心、新火车站、城市运动公园、未央大学城、未央湖旅游度假区、2011年世博会带来的便捷与舒适。 对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。 锦绣天下项目后评估过程中，西安评价小组成员认真对待，努力工作，总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中，在此表示谢意。 目 录 Part 1 规划设计及管理后评价 4 (一)项目完成情况介绍: 4 （二）总平面后评价 5 （三）综合评价与建议 8 Part 2 产品营销及管理后评价 9 （一）营销情况概述 9 （二）营销计划 9 （三）销售策略 9 （四）客户关系管理 10 （五）综合分析及建议 10 Part 3 产品综合质量后评价 10 （一）业主满意度总体状况 10 （二）居住小区综合质量满意度分析 11 （三）住宅单体综合质量满意度分析 13 （四）综合分析及建议 15 Part 1 规划设计及管理后评价 (一)项目完成情况介绍: 【2002年7.29】 2002年7月29日取得《建设用地规划许可证》 【2002年8月】 2002年8月、2004年11月取得项目用地的《国有土地使用证》 【2005年9月】 概念性规划设计与2005年9月获西安市规划局批复 【2005年9月】 2005年9月按原交费标准获取《建设开发项目市政配套缴费书》 【2005年11.8】 2005年10月18日获取西安市发展和改革委员会关于本项目的备案确认书（市发改投发[2005]385号） 【2006年3月】 2006年3月控制性详细规划总平面获西安市规划局批复 【2007年11月】 2007年11月“锦绣天下”项目与国内顶尖地产研究公司世联地产（深圳）顾问公司签订《锦绣天下项目顾问咨询合同》斥巨资创新大盘开发理念。 【2008年4月】 2008年4月与加拿大BDCL国际建筑设计有限公司合作，为项目量身打造整体规划。 【2009年2月】 2009年2月12日公司“锦绣天下”项目被西安市发展和改革委员会、西安市重点建设项目领导小组办公室授予“西安市重点建设项目”。 【2009年3月】 2009年3月26日公司“锦绣天下”项目被西安市未央区发展和改革委员会授予“未央区重点建设项目”。 【2009年4月】 2009年4月公司“锦绣天下”项目经全国高科技建筑建材产业化委员会应用评估专业委员会综合审定，被授予“全国高科技建材应用示范楼盘”。 【2011年5月】 2011年5月“锦绣天下项目”喜获“低碳环保综合利用示范楼盘”殊荣。 【2011年5月】 2011年5月20日项目二期开工。 【2011年5月】 2011年5月27日项目一期样板间软装工作完成并与物业公司完成业务交接。 【2011年11月】 2011年11月17日项目二期安置楼2#、3#楼封顶，举行封顶仪式。 【2011年12月】 2011年12月17日公司进行锦绣天下项目一期车位公开销售活动。 【2012年4月】 锦绣天下项目被授予2012年西安市重点建设项目 【2013年4月】 “锦绣天下二期重点项目”授牌 【2013年8月】 318路公交车增设锦绣天下项目站点 【2013.11.11】 锦绣天下陕师大教育正式签约 （二）总平面后评价 1）设计方案 1.总平面设计 “锦绣天下”项目位于西安市未央区绕城高速以北，辛王路以西，未央区大学城（西安医学院、西北工业大学）以南，东临灞河千余米。北面是西安市著名的休闲旅游区未央湖景区，东面有浐灞生态区，西面距离西安最大的城市广场张家堡广场仅3000余米，据西安北客运站约1500米。 项目总用地2156.853亩，建筑面积约200万平方米，容积率1.83，绿地率40%,,亩其中商业面积10万平方米，小高层住宅（11F）90万平方米，高层住宅（18F）100万平方米,社区规模230万平方米。 “锦绣天下”项目是集居住、商务办公、商业于一体的综合性大型社区，社区配套设施齐全，幼儿园、中小学、会所一应俱全。 小区停车位1.2，实行人车分流，经调查研究，容积率在1.6以上的住宅小区，如果不实行人车分流，会造成道路的拥挤，带来安全隐患，本项目容积率为1.8。 在道路上将人流与车流完全分隔开，互不干扰地各行其道。对于缓解小区交通压力起到了很重要的作用。同时真正做到了从以“人”为本到人车兼顾，充分考虑了小区业主的切实需求。 锦绣天下的整体规划为电梯花园洋房、小高层板楼，辅以少量高层。业内人士预计，该项目所在区域将形成集政务中心、商业中心、教育中心、休闲中心、产业配套为一体的复合型中央居住