深圳小产权房关法律意见.doc

法律专项咨询 李文华 小产权房为在集体土地上所建房屋，产权能在本村集体村民间流转。因其并非市场商品房，依法不得向集体外的人转让，即使与村民签订《二手房买卖合同》，该合同也会被法院认定为无效合同，不能办理相应的过户手续，使自己的权益受损，因此不建议购买。 一、有关“小产权房”的规定 《中华人民共和国城市房地产管理法 （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 2、《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》 第十二条当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。 二、宝安区人民法院相关判例 （2014）深宝法民三初字第41号 （2013）深宝法民三初字第299号 （2013）深宝法民三初字第1086号 三、近期案例 （一）、 深圳小产权房末日来临 福永鸿福花园被勒令清拆 2015/08/03 08:29?来源：?羊城晚报?8?评论 用手机看 今年以来,随着深圳楼市的持续火爆,不少购房者转而购买价格相对低廉的小产权房。 位于深圳宝安区福永街道的鸿福花园正是属于小产权房,从去年年底开始销售,至今年6月,该楼盘售出楼房千余套。可购房者没有想到的是,市规划土地监察局于2014年9月2日对该楼盘涉嫌违法建设立案调查,今年7月21日正式下达《处罚告知书》,限期一个月拆除违法建筑物。如今,该楼盘已被执法部门查封。该楼盘数亿元购房款如何处理?如此大型的违法建设为何能够建成?而且在被发现违法建设后为何仍可公开销售?这些都成为公众关注的焦点。 6880元起售可分期6年 鸿福花园位于宝安区宝安大道与蚝业路交汇处,由8栋楼围合组成,房源约1200多套,加上商铺共计1500套。户型从单身公寓小户型至156平方米的大户型均有销售,售价每平方米6880元起,而且建设方还为购房者提供购房贷款服务,分期6年。根据购房者和售楼处签订的“鸿福花园确认书”,可知该楼盘建设方为深圳市福华金属有限公司。 28日下午,记者在鸿福花园现场看到,多名保安在现场看守,禁止人员进入小区内。记者试图进入小区内部,一名保安阻拦了记者的去路,对方称该小区已经被查封了。 在小区外围,贴满了各种通告。记者注意到,一份张贴在墙上的通告显示,发布方为深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局。该局在通告中写道,鸿福花园楼盘未取得商品房销售凭证,依法不得进行销售。通告落款时间为“2015年1月5日”。另一栋楼房的墙上张贴着一张2014年9月18日的《深圳特区报》巨幅报纸,其中内容显示该楼盘有一栋裙楼、8栋塔楼,涉嫌违法建设。 已售千户收房款数亿元 28日下午,鸿福花园购房者黎女士告诉记者,她刚外地旅游回来,听说楼盘被查封了,于是匆匆赶来现场查看,“现场到处贴满了各种公告,说这楼盘是违法建设。可这些通告,在我今年5月份购房时并未看见过。我买了一套150多平方米的大户型,首付款付了60万元。现在楼盘被查封了,钱该怎么办啊?” 记者采访得知,鸿福花园已售房源超过千户,每户的首付款平均几十万元。以此计算,开发商总计已收购房款高达数亿元。如此巨大的一笔款项如何退还? 有购房者在现场拨通了深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局的电话,对方称,退款事宜由福永街道办执法队在牵头协调处理。 相关部门: 业主可走法律途径维权 28日,宝安区福永街道办回应称,鸿福花园于2013年11月开工,2014年7月封顶,同年9月被执法部门查处涉嫌违法建设的问题。市规划土地监察局于2014年9月2日对福华金属公司涉嫌违法建设立案调查,在媒体刊发了涉嫌违法建设的信息,并下达《行政处罚决定书》,履行了公告、催告等程序。市规土委宝安管理局也于2015年1月6日、6月18日刊登通告提醒市