09年房地产行业分析09.10.13.doc

09年房地产行业发展走势和宏观政策环境分析 前提分析：房地产行业与照明、电工等几大产业拥有密切的相关性，随着房地产和建筑行业的趋势影响和波动，将对各相关产业的市场发展带来直接的影响，需要企业密切关注。 一、国家相关政策环境分析 房地产行业的市场发展走势对国家宏观政策调控环境具有高敏感度，即每一次政府的相关政策的变动，都会对房地产市场造成直接影响。近年来，国家的对房地产相关的宏观政策调控主要经历了： 紧缩期（2006年—2008年上半年） 随着全国房地产市场价格的飞速上涨，在带动经济快速发展的同时，也产生了越来越多的泡沫，国家从2006年开始，明显加大对房地产行业的政策调控力度。2006年5月国六条出台，针对房地产行业的政策调控开启。5月，国务院出台限制套型90/70政策；国税总局出台二手房营业税政策开始着手整顿二手房市场。7月，建设部出台 “外资限炒令”；开始强制征收二手房转让个人所得税。8月，土地新政出台，规范土地市场的出让；央行上调金融机构人民币存贷款基准利率。 政策调控延续到2007年，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心。，年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；加息、提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，。存款类金融机构人民币存款准备金率 “两率”下调降低住房交易税率；央行，商贷下调至0.7倍，首付款比例降至20%。09年房地产调控政策坚持以稳为主合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%，环比上涨0.9%。 二、房地产行业发展趋势分析 1、房地产市场发展趋势分析（数据来源：国家统计局） 年份 商品房销售年增率 住宅销售年增率 2001 20.30% 20.30% 2002 19.60% 18.90% 2003 25.80% 25.60% 2004 13.40% 13.60% 2005 45.10% 46.60% 2006 11.50% 11.80% 2007 25.10% 26.50% 2008 -19.7% -20.3% 2009年1-8月 42.9% 44.5% 房地产投资平稳增长，投资增幅逐月增加，投资速度加快。 2009年上半年，房地产投资平稳增长，共计14505亿元，相比去年同期增长9.9%，增速减少24个百分点；1至6月，单月房地产投资增速不断递增。 新开工面积增幅同比年大幅下降，但，开发商市场预期仍然看低房屋竣工面积增幅大幅提升，市场供应量会相应增加。 本年完成开发土地面积 增长率 本年购置土地面积 增长率 2001 15315.85 31.3% 23408.99 38.5% 2002 19416 26.8% 31356.8 34.0% 2003 22166.26 14.2% 35696.48 13.8% 2004 19740.2 -10.9% 39784.7 11.5% 2005 22676.23 14.9% 38253.73 -3.8% 2006 27128.44 19.6% 36573.57 -4.4% 2007 27566.15 1.6% 40245.85 10.0% 根据已公布的2001年至2007年的统计数据显示，全国土地市场的供应经历了快速增长以及大幅波动的阶段后，于近几年开始趋于稳定。原有的土地存量开始逐步被消化，市场开始恢复良性增长的发展趋势。 08年-09年上半年 土地市场趋势分析（数据来源：新浪房产网） 当前，土地市场暂未全国范围内回暖，土地购置面积同比下降，但降幅收窄。2009年上半年降幅在逐步缩小土地市场出现回暖信号。