青岛房产面积计算.doc

青岛地区房产面积测算办法 长城花园(住宅) 测算办法： 先计算出两个面积数：每户套内面积、全楼建筑面积。 全楼建筑面积减去全楼套内面积即为公摊面积。 计算公摊系数(每幢楼只有一个公摊系数) 每户套内面积加每户公摊面积即为每户建筑面积。 ----此种计算办法最大好处是能够防止漏面积。 测算原则： 开敞阳台算一半，封闭阳台按全面积----封闭阳台按一半计算（规划与房产测绘的面积差注意通知甲方，且由甲方书面确认）。 空调搁板不算面积。 阳台中间隔墙伸出阳台部分无实用价值不算面积。 雨篷 《建筑面积计算规范》超2.1m算一半面积 《房产面积计算规范》无柱雨篷不算面积，有柱算全面积，无2.1m的界定；门斗（外侧无门时），概念模糊，可算可不算，一般倾向于不算。 外墙保温：计算面积，暂按60厚计算。 伸缩缝：伸缩缝等无实际利用价值不计面积----方便利用原则，缝在户外不计面积；缝在户内计算面积。 物业房若设在某一住宅内，该房应与普通住宅一样计算面积并参与分摊公用面积，但该物业房不允许出售。 阁楼面积计算： 现场实测净高2050mm以上部分计算面积。 其余不计面积。 以2050净高线向内做240假想墙，其内侧120作为阁楼套内面积，外侧120mm作为全楼外墙进行公摊。 注意别漏掉老虎窗等高出部位 房产测绘部门： 阁楼---2.2m层高原则+利用原则 即过2.2m且利用部计算面积，不管图面写储藏还是阁楼 不过2.2m部分不计算面积 不利用部分不计算面积---比如写“闷顶” ---注意与规划部门要求的不同“规划部门写闷顶仍需计算面积且入容积率” 作为全小区公用的部分不参与公摊。 如：高位水箱、变配电、换热站、门卫房、物业房等。 外飘窗面积计算： 窗台高度一般以两部台阶高（300mm）为界，高于此算窗台不计算面积；低于此算落地窗、且能很方便的加以利用应计算面积。 方便利用原则：若在内侧加护栏、不方便利用则不计算面积。 层高2200原则：按规范层高2200（含）以上应算面积，尽量使窗高低于2200以避开此条规定。 家和公寓（综合楼） 人防不计面积。 地下车库作为一个功能分区单计面积。 全楼公用的地下室内泵房、水池、变配电、高位水箱等全楼公摊。 公摊原则：谁使用谁分摊和逐级分摊原则。 计算办法：先将各个功能分区面积计算出来（含各自的公用部分）→计算全楼公用面积a→将a根据各分区面积分摊→各分区内计算每套套内面积→计算各分区的公用面积→计算分摊系数→每套建筑面积 官厅前海园面积计算 复式住宅套内楼梯留洞面积计算： 按图纸上楼梯占地面积算双层面积----其余部分不计面积（按客厅上空不计面积） 屋顶装饰屋面部分： 虽周边有墙/柱，顶部有盖，但因无实用价值，不计面积。 物业用房面积计算: 物业用房若有单独的出口，则不分摊全楼公用面积，仅分摊本层外墙即可。 首层对外的网点同理不用分摊公用面积。 -----谁用谁分摊，不用不分摊原则 高位水箱间面积： 单独出面积，需分摊楼电梯等到公用面积 -----本面积计算原则为2007年整理，注意与现行的规范及规划局文件相对照。 处在不同的设计阶段注意区分不同的计算要求。 ---2011.03.22。 关于大珠山阁楼写闷顶的问题 规划阶都要算面积且计容积率 测绘阶段是不计算面积的（容积率会偏小） 封闭阳台按照甲方的要求算全面积 规划与房产测绘阶段是一致的 关于多层2.18m储藏室的问题： 房产测绘阶段不算面积 规划阶段需算一半面积 若为地上，需将此一半面积计入容积率 若为半地下室，需将此一半面积的一半计入地上（入容积率）、一半计入地下 若为地下，不计入容积率 注意三者的差别