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中级会计实务 第五章投资性房地产 第一节投资性房地产的确认和初始计量 第二节投资性房地产的后续计量 第三节投资性房地产的转换和处置 第一节投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的概念及确认条件 二、投资性房地产确认和初始计量 一、投资性房地产的概念及确认条件 投资性房地产，为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 属于投资性房地产的项目。 ⒈出租的土地使用权。〖例5-1 P82面〗 ⒉持有并准备增值后转让的土地使用权。 指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按国家规定认定的闲置土地不属于此类。 ⒊已出租的建筑物。指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。计划用于出租但尚未出租的不属于此类。〖例5-2、3、4 P82面〗 ㈡不属于投资性房地产的项目。 ⒈自用房地产 指为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和土地使用权（无形资产）。 通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 二、投资性房地产确认和初始计量 ㈠投资性房地产确认 首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足两个确认条件： ①有关经济利益很可能流入企业； ②成本能可靠地计量。 ㈡投资性房地产初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 ⒈外购的投资性房地产 （1）外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值才能认定为投资性房地产。 购入的房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将其确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 ⒉自行建造的投资性房地产。完工同时租赁算起。 第二节投资性房地产的后续计量 一、成本模式后续计量的投资性房地产 二、公允价值模式后续计量的投资性房地产 三、投资性房地产的后续计量模式的变更 投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式，不得同时采用两种模式。 一、成本模式后续计量的投资性房地产 1.外购或自行建造达到预定可使用状态的投资性房地产 借：投资性房地产 贷：银行存款、在建工程等 2.按月计提折旧或摊销 (同固定资产出租) 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧(摊销) 3.取得租金收入 借：存款 贷：其他业务收入 4.计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 投资性房地产的调整(抵减)帐户两个： ①投资性房地产累计折旧(摊销) ②投资性房地产减值准备。 二、公允价值模式后续计量的投资性房地产。 ㈠前提条件 ⒈当地有活跃的交易市场 ⒉能取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。 ㈡会计处理 1.外购或自行建造达到预定可使用状态的投资性房地产 借：投资性房地产 贷：开发产品、银行存款、在建工程等 2.不计提折旧或摊销。不计提减值准备。 将资产负债表日公允价值与帐面价值的差额计入当期损益。 ①投资性房地产公允价值高于帐面价值的差额。 借：投资性房地产(公允价值变动) 贷：公允价值变动损益(视为其他业务收入) ②投资性房地产公允价值低于帐面价值的差额。 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产(公允价值变动) 3.取得租金收入 借：存款 贷：其他业务收入 注：房地产开发企业的“开发产品”帐户视为产成品。开发成本视为生产成本。 〖例5-5 P85-86面〗长江公司2007年1月1日将开发一幢商品房对外出租，该幢商品房成本900万元，该幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，2007年12月31日公允价值920万元，2008年12月31日，该幢商品房公允价值930万元。长江公司的帐务处理。 三、投资性房地产的后续计量模式的变更 计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式变为公允价值模式属于会计政策变更，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。 1. 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 2.成本模式变为公允价值模式，按变更日的公允价值。 借：投资性房地产 (新成本为公允价值)、 投资性房地产累计折旧(摊销) 已提金额 投资性房地产减值准备 已提金额 货：投资性房地产 （帐面余额也是原成本） 贷或者借：利润分配-未分配利润 (公允价＞帐面价、差额-10％贷，公允价＜帐面价、差额-10％借。) 盈余公积 (差额的10％，是提盈余公积的百分比) 〖例5-6 P86-87面〗长江