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农村宅基地使用权流转讨论提纲 姓名：刘婕 学号：20112311010 一、宅基地使用权含义和特征 含义： 宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国物权法的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利引，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。 特征： 　　(1)宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。城镇居民不得购置宅基地，除非其依法将户口迁入该集体经济组织。 　　(2)宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅。个人住宅包括住房以及与村民居住生活有关的附属设施，如厨房、院墙等。 　　(3)宅基地使用权实行严格的“一户一之宅”制。根据土地管理法的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准，但如果涉及占用农用地的，应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 　　(4)福利性：宅基地的初始取得是无偿的 二、宅基地使用权自由流转的必要性 1、土地增值收益成为宅基地使用权自由流转的拉力 一方面，农用地与非农用地的比较收益差距驱动了集体土地利用结构的变化，使得农用地不断向建设用地转化；另一方面，国有建设用地与集体建设用地之间巨大的利用效益的差距，推动了集体建设用地（包括宅基地）在农民个人和集体经济组织与其他单位和城市居民之间的流动，进而形成集体建设用地市场。根据市场需求来优化土地资源配置、允许宅基地使用权自由流转以实现农民的土地收益已经成为当前宅基地使用权制度创新的重大推动力量。 2、城乡一体化为宅基地使用权自由流转的推力 首先，城乡一体化要求城乡土地平等。从性质上说，农村宅基地和城市房屋宅基地都是建设用地，都可以进行房产开发，但在传统计划经济体制下，城乡房地产市场之间壁垒森严，集体土地只有经过征收才能进入市场。 其次，城乡一体化要求建立城乡统一的土地市场。城乡土地市场原本就是一个完整、统一的系统，但在计划经济年代被人为的割裂开来。 第三，农村社会转型使宅基地使用权自由流转具备了社会条件。城乡一体化进程的加快使农村社会发生了重大变化。农村人员结构方面，城市老年人口、富裕人口、高知识人口中开始出现居所从城区向郊区、向更宜居的农村地区迁移的趋势，乡村实现了农业人口与非农业人口的居住融合。农民收入构成方面，非农收入成为主要来源，宅基地的福利性和社会保障功能逐步淡化。 三、完善宅基地使用权制度的措施思考 1、解除对宅基地使用权流转的限制 保障农民居住条件和农村社区稳定体现在宅基地使用权的设定环节上，当集体成员以无偿、均分方式取得宅基地使用权或集体将宅基地使用权有偿出让而将价款用于改善成员的福利以后，集体成员的居住保障已经得以实现，集体保障成员居住权的任务就得以完成。因此，无论是通过无偿取得还是出让取得的宅基地使用权都已经与成员福利无关，变成纯粹的财产权利，都可以自由流转，用于各种建设。应修改《土地管理法》、《担保法》等限制宅基地使用权自由流转的规定，从而给城乡建设用地的统一、合理配置以法律支持。 2、完善宅基地流转收益分配制度 在允许宅基地使用权自由流转之后，权利人如果将宅基地使用权单独或连同房屋一起流转，则应在农民、集体和国家之间进行合理的收益分配。 （1）农村集体和农民之间的收益分配 无论是集体成员以无偿方式取得的宅基地使用权，或是在将来农村社会保障制度建立以后以出让方式取得的宅基地使用权，宅基地都可以自由流转，只是取得方式不同，流转的收益分配会不同。以出让方式取得的宅基地使用权，农民已经按市场价格支付了土地使用费，当然可以单独或连同房屋一同流转，其收益归农民所有。以无偿方式取得的宅基地使用权，农民以集体成员身份无偿、无期限使用是合理的，但如果将其流转，农村集体则可以凭借所有者身份分享一部分土地收益，以作为农村集体整体的福利保障，维护社区稳定；作为农民的私有财产，转让房屋收益则归农民单独享有。需要强调的是，农村集体分享土地收益的具体方式和比例，作为民事行为，应该由集体讨论决定，国家不宜干预过多，只要做好规范评估、管理好房地产市场等基础工作就行了。 （2）国家的收益 国家作为管理者，其收益主要体现在税收方面。应建立城乡一体化的房地产税收体系，比如，集体直接出让宅基地进行房产等建设的，国家可以收取所得税等；农民转让土地有增值收益的，国家可以收取土地增值税等。 3、完善相关配套法律制度 在允许宅基地使用权自由流转的同时，应加强对其规制，应采取以下措施： 一是完善价格管理制度。建立集体建设用地估价技术规范，明确不同形式的集体建设