房地产查帐征收-河南地方税务局.PPTVIP

第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章 收入的税务处理 第五条 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 解读：1、代收款项是否纳入价内，实质上并不影响企业所得税，影响的是税款的利息； 2、除了维修基金、代收的契税、印花税以外，其余代收费用一律缴纳营业税； 3、必威体育精装版市政配套准则：代收的双气开口费用，要求开发商承担，列入房价。 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现 解读：1、全额、分期、按揭、委托四种方式 2、房地产销售合同属于法律规定的要式合同，必须签订书面合同交易才生效。 举例视同买断方式收入的确认 视同买断收入确认时间：收到受托方已销开发产品清单之日。 视同买断收入确认原则：一是孰高价，二是买断价。 假设房地产开发公司A，受托销售方B，购买方C 情形一：AC双方签订销售合同或协议，或者ABC三方共同签订销售合同或协议，收入确认时以合同协议价和买断价孰高的原则确认； 情形二：BC双方签订销售合同或协议的，则应按买断价格确认收入。 第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售 解读：1、本条取消了自产自用需要视同销售的规定，同新《税法》保持一致。 2、取消自产自用规定后，开发企业可能会以房屋自用为名对存量房计提折旧，针对这种情况，24条规定，只有自用12个月以上才可以对自用的开发产品计提折旧。也就是说，如果报建就是自建固定资产，可以直接计提折旧，如果报建是开发产品，则只有自用12个月以上才可以计提折旧，这是实质重于形式原则的体现。 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定： 　　（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 　　（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%. 　　（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 　　（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 解读：没有对限价房和危改房进行定义和限定，需要注意的是：是否属于经适房、限价房、危改房，必须要有政府批文，在手续没有批下来之前就进行预售的，税务部门将按正常的房屋销售对待。 第十八条 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 解读：一般来说，即使国家给与经济补偿，也不会超过建造成本。例如：开发企业在小区内建造一个派出所，耗资300万元，建成后无偿移交给国家，国家给与补偿100万元，该派出所为三个成本对象服务，按说应当对（300-100=200万元），在三个成本对象间作为公共配套设施进行分摊，税法规定200万元直接在移交当期在所得税前扣除。 实际上是对企业的一种优惠处理，企业已经为国家做出了贡献，就直接在所得税前扣除了！ 第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 解读：业主断供在会计上是一种或有事项，而税收遵循的是确定性原则，因此按揭保证金不能在所得税前作为预计负债扣除 第二十四条 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 解读：如果企业自用，开始缴纳房产税1年后才能在企业所得税前扣除折旧，主要目的是限制企业人为模糊固定资产和开发产品的界限，将存量房全部计提折旧，以达到滞后纳税的目的。 （三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。 （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成