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全国注册物业管理师执业资格考前培训  第一节 概 述 1、独立的企业法人 2、属服务性企业 3、具有一定的公共管理职能： 维护公共秩序、负责公共地方、业主共同事务 二、物业管理企业分类 （二）按股东出资形式划分 1、有限责任公司 2、股份有限公司 3、股份合作型公司 三、物管企业的常见模式 （一）房地产建设单位的附属子公司或部门 （二）独立运作的物管企业 （三）物业管理集团公司 第二节 物业管理企业的设立 一、设立依据 《公司法》、《物业服务企业资质管理办法》 一、物管企业的工商注册登记 （一）企业名称的预先审核 （二）公司地址 （三）注册资本 按公司法：注册资本最低10万元 按物管资质方法：注册资本最低50万元 （四）股东人数和法定代表人 （五）公司人员 （六）公司章程 二、物管企业的资质审批及管理 （一）物业管理企业分类及管理单位 1、国务院建设部负责颁发一级资质证书及管理 2、省、自治区建设主管部门负责二级证书及管理 直辖市房地产主管部门负责二、三级证书及管理 3、各地区的市级房管部门负责三级证书及管理 ※物业管理资质条件 新成立物业企业为三级，一年的暂定期 物管企业取得营业执照30日内，向房管部门申请资质应准备如下资料： （1）营业执照 （2）企业章程 （3）验资证明 （4）法定代表人身份证明 （4）物管专业人员的资格证和劳动合同 管理和技术人员的职称证明和劳动合同 第三节 物管企业的组织形式与机构设置 直线职能制 事业部制——一种现代分权组织形式。 适合：有不同专业公司，项目多且分散，甚至拓展到外地市场，规模大，经营业务多的物业企业。 优点： （1）多样化服务满足业主的要求； （2）公司负责人专心致于公司发展战略，不限 于琐杂事务； （3）权力分散下放，有利调动员工积极性； （4）有利于专业化水平的提高。 缺点： 各单位分公司相对独立，职能机构重叠； 容易各自为政，互相扯皮，利益难协调； 权力易失控。 三、物管企业的机构设置 （一）物业管理招标主体 三种： （二）物业管理投标概念 是对物业管理招标的实质响应，指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制招标文件，参与投票竞争的行为。 二、物业管理招标类型 （一）按物业类型划分 1、住宅 2、非住宅 （写字楼、商场、医院、学校、办公楼） （二）按项目服务内容的实施划分 1、整体物业管理 清洁 2、单项服务项目 绿化 保安 消防设施 工程 空调 电梯 3、分阶段项目 （三）按招标主体划分 （四）按项目服务方式划分 三、物业招投标特点 四、物业管理招标方式 （一）公开招标 通过公共媒介发布招标公告。 （二）邀请招标 有限竞争性招标或选择性招标。 （不得少于3家） 五、物业管理招标内容 （一）早期介入和前期管理阶段（P16） （二）日常物业管理招标内容 1、机构建议与日常运作 2、房屋及配套设施（治安、消防）管理 3、环境与公共秩序管理 4、客户管理 5、会议服务 6、餐厅、饭堂等饮食服务 7、会所管理 8、物业的租赁经营 9、财务管理等 一、物业管理招投标的基本原则 依法组织 公开、公平 公正 实事求是、守信践诺 二、物业管理招标条件 根据《物业管理条例》，住宅及同一物业区域内非住宅的建设单位应当招投标，若投标人少于3个或住宅面积较小的，经县、区级房管部门批准，可协议选聘。 二、物业管理招标程序 1、成立招标领导小组 2、编制招标文件 招标文件包括以下内容： （1）招标人及招标项目简介 （2）物业管理服务内容及要求 （3）对投标人及投标书的要求 （4）评标标准和评标方法 （5）招标活动方案 开标时间、地点 （6）物业服务合同的签订说明 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律法规规定的其他资料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。 4、发放招标文件 发招标文件至投标人提交投标文件，最 短不少于20天。 5、招标人的资格预审（选择不少于5家） 6、接受投标文件 7、成立评标委员会 评标人