四季花城产品设计附加值总结.ppt

谢 谢！ 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 案例:影湖居的二层高阳台的设计 二层高阳台：丰富了建筑立面，同时为部分户型带来了露台的附加值。 风 险：在佛山，二层高阳台面积按照露台计算，在广州，二层 高阳台面积仍然按照阳台计算面积，在佛山规划局和国 　　　　　　土局计算面积方法不一致。 设计注意点：二层高阳台对飘雨的遮挡较差，要注意对出阳台门的影响。 产品附加值 风 险 附加值与政府政策关联密切，与各地执行力度也有很大关系，要及早与相关部门沟通。 产品附加值 风 险 高 1.方案设计前先咨询本地做法. 高 设计/报建 1.各地区对此定义不同;2.各部门对此计算面积的规定不一致. 部分地区两层高阳台不计容积率面积 二层高阳台（计露台） 中 1.被动式的结构空腔需要在报建图上要注意表达;2.山地建筑注意结构安全;3.控制可挖范围. 高 报建/物管 报建图纸上不表达,实际上存在;竣工验收时要做处理. 结构设计需要出现的空间，可改造成房间 结构空腔 中 要控制在一个比较小的面积范围. 高 报建/物管 1.规划细则明确规定可封闭成房间的要计全面积;2.阳台超过建筑面积的10%要计全面积. 阳台性质，计一半面积，可封闭成一间房. 空中合院 中 　 无 无 景观做法. 景观构筑物，水岸提供一休闲平台 亲水平台 低 前期设计时就按一半建筑面积来考虑,规避风险. 高 设计/报建 １６００＜＜２２００层高规划局计一半面积．予售查丈/竣工查丈不计面积.协调两个部门难度高. 设计成可拆卸的窗台(或2200以下空间)，按凸窗计算不计面积. 阳光室 高 1.注意封闭后的房间要方正实用;2.周边的建筑界面不要开窗. 中 设计/物管 1.物业管理和销售需要事先明确说法; 结构设计需要出现的构造平台，可利用成阳台或房间 赠送结构平台 高 1.提供一些构筑物,限定空间,真正让露台能充分利用. 无 无 注意烟囱和粪管排气管的的高度要超过2800,满足业主天面活动的需求. 把屋顶天面/露台设计成顶层单位的私家花园 露台/顶层私家天面 高 　 低 设计/物管 加顶盖的做法销售和物业管理要先明确,归属问题要事先明确. 顶层建筑造型构筑物加顶盖封闭成房间 楼梯间顶平台 低 　 中 设计/物管 1.高于4500的层高要计算两层面积,2.加夹层后的房间功能设计. 利用坡屋顶斜面空间，增加层高，可改造成两层住宅 顶层阁楼 高 设计时平衡好公共花园和私家花园的面积比例. 低 物业管理 与物权法的规定不一致，有客户投诉风险 公共花园的一部分封闭给首层业主用 首层私家花园 中 要按规范真正做地下室或半地下室; 高 报建/验收 1.地下室正常层高的住宅要计容积率;2.层高１６００＜＜２２００层高规划局计一半面积．测绘不计面积. 利用地下室或半地下室不计容积率面积的特点． 家庭娱乐室（地下室） 财务效能 风险控制做法 风险等级 风险类型 经营风险 成本控制　 风险控制　 附加值描述 附加值类型 附加值的经营风险: 1.国家和地方政策越来越严格,附加值设计要有风险决策; 2.尽量选择风险小财务效能高的附加值; 3.附加值操作过程要各部门之间密切配合,多与政府相关部门沟通. 随着整个住宅市场越成熟、购买行为越理性，人们追求