成都温江区海科名城房地产项目营销策划方案.ppt

第一章 项目投资策划营销 一 项目用地周边环境分析 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 　　 项目投资策划营销是对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 1、项目土地性质调查 地理位置 海科名城地处温江区，与西南财经大学、成都中医药大学相邻。位于温江北部工业中心区东北面。距离光华大道远；.地质地貌状况（此项内容需贵方提供相应资料）；土地面积及红线图（此项内容需贵方提供相应资料）；土地规划使用性质（此项内容需贵方提供相应资料）；七通一平现状（此项内容需贵方提供相应资料）。 2、项目用地周边环境调查 项目地块1KM内已建成建筑群主要为大学城和部分企业办公楼，人口密度低，商业气氛不浓厚，项目地块1KM内待建建筑群，包括西南财大自行设计施工的西财尚郡，以及海科园规划中的海科中央商务中心（CBD）项目；项目地块附近1KM内无大型绿化景观，目前只有周边大学校园内有部分绿化面积，但规模不大；项目地块附近1KM内无任何自然景观；项目地块附近1KM内无任何历史人文景观，但温江区内有芙蓉古镇，鱼枭古城遗址等历史人文景观；项目地块周边环境污染状况（此项内容需贵方提供相应资料）。 3、地块交通条件调查 项目地块周边道路网完善，附近100M内有公共交通站点，可直达温江城区和成都金沙公交总站，未来伴随温江北部工业中心区的进一步完善，道路网将会为更加有利于进出成都（未来物流通道建设）；项目的水、路、空交通状况（此项内容需贵方提供相应资料）；目前海科施工现场主路仅有一条学府路与其连接，但周边道路网发达，对于进出施工工地以及客户访问均无大碍。 4、周边市政配套设施调查 项目地块500M内无大型购物中心，日常购物需求无法满足，最近购物点需进入温江城区；项目地块500M内无基础教育设施，但由于毗邻各高校，故高中以上教育设施完备，教学质量高；项目地块500M内无大型医疗设施，就医及其他医疗活动必须进入温江城区方可进行，对于未来生活极其不便利，仅在毗邻大学中有少量校内医疗机构存在，质量和数量无法满足未来需要；项目地块附近无银行、股市等金融机构，仅毗邻大学内有小规模银行存在，未来大规模商业活动无法迅速展开；项目地块附近无邮政服务设施，仅毗邻大学内有少量邮政设施存在，对于未来邮政投递不利；项目地块附近周边500M内无大型娱乐、餐饮、运动、生活服务类设施，短期（2年内）不会迅速被弥补；项目地块由于靠近温江北部工业中心区，未来一旦投资企业成型，所有工业配套设施完毕，将可能对生活品质、居住环境等产生较大负面影响。 二 区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 温江2006年GDP为96.74亿元，其中第一产业完成增加值8.39亿元，，第二产业完成增加值57.34亿元，第三产业完成增加值30.97亿元。2006年11月，“国房景气指数”为103.92，比2006年10月上升0.52点，比2005年同期上升3.23点。2007年度投资策略报告会上表示，预计2007年货币政策将保持“中性”，继续紧缩的可能性大大减少，人民币汇率波动幅度将加大，人民币升值的幅度可能比2006年大，市场利率就可能继续下跌、债券价格指数则会相应地继续上升，外汇储备管理体制可能有所改变。2007年国内已经提高银行存贷款利率，以抑制投资和信贷的过快增长，同时，对于房地产按揭政策竟继续采取更加严厉的控制措施。2006年成都居民消费价格指数101.8，而房地产消费指数为105.6。 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 （此项内容需贵方提供相应资料） 3、项目所在地房地产市场总体供求状况 2006年在宏观调控政策的作用下，成都房地产市场总体供求关系已经或正在发生逆转和调整。估计2007年底，大量的中小户型将成为市场主流，市场也将再次稳定下来，形成新的格局。 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6、商品住宅客户构成及购买实态分析 各种档次商品住宅客户分析 商品住宅客户购买行为分析 （以上4至6条目内容需贵方提供调查结果） 三 土地SWOT分析 1、项目地块的优势 综合考察海科名城之地产因子、规划设计、小区配套和物业管理，具有如下优势： 1）位于温江新规划区域内，交通网络完善。光华大道交通顺畅，可以在15分钟内完成温江至成都的区位交换。 2）坐拥海科园和大学城的地理优势，拥有独特的经济、政治