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房地产估价理论 目录 房地产估价概述 定义 房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定的目的，遵守 公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学 的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业 意见的活动 。 房地产估价分类 房地产估价对象 房地产估价目的 定义 指一个估价项目中的估价委托人对估价报告的预期用途。任何估价项目都有估价目 的，并且一个估价项目通常只有一个估价目的。 估价时点 估价原则、方法 目录 房地产估价术语 房地产估价术语 目录 房地产价格 定义 房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和 其他经济利益。 目录 成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 成交价格 简称成交价，是指在一笔房地产交易中交易双方实际成达交易——买者同意支付、卖者同意接受，或者买者付出、卖者收取的货币或实物、无形资质和其他经济利益。 市场价格 简称市价，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（如平均数、中位数或众数）。 理论价格 是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。 评估价值 也称评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是指估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。 所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利的价格 房地产所有权价格 指房屋所有权价格、土地所有权价格，或者房屋所有权和土地所有权价格。 土地使用权价格 由于土地使用权有建设用地使用权（其中又分为出让土地使用权和划拨土地使用权）、宅基地使用权、土地承包经营权等，所以土地使用权价格又有相应的使用权价格。中国目前有偿出让和转让土地的价格主要是建设用地使用权价格 。 其他房地产权利价格 泛指房地产所有权、土地使用权以外的各种房地产权利的价格，如租赁权价格、地役权价格、抵押权价格等。 市场调节价、政府指导价和政府定价 市场调节价 由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。如正常在市场上可以自由流通的市场商品房价格就是市场调节价格的一种。 政府指导价 由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定的价格。如经济适用住房出售价格就是实行政府指导价，按保本微利原则确定。 政府定价 由政府价格部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。如房改房价格、准成本房价格、廉租房价格等执行的就是政府定价。 土地价格、建筑物价格和房地价格 土地价格 简称地价，一般理解为土地使用权价格，如果是一块无建筑物的空地，是指该块土地的价格；如果是一块有建筑物的土地，是指其中的土地部分的价格，不包含该土地上的建筑物的价格。 建筑物价格 指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用范围内的土地使用权价格。 总价格、单位价格和楼面地价 总价格 简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。房地产的总价格一般不能反应房地产价格水平的高低。 单位价格 简称单价，其中，土地单价指单位土地面积的土地价格，建筑物单价指单位建筑物面积的建筑物价格，房地单价通常是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。 基准地价、标定地价和房屋重置价格 买卖价格、租赁价格、抵押价值、征收价值、保险价值、计税价值 买卖价格 也称销售价格，简称买卖价，是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益。 租赁价格 通常称为租金，在土地或以土地为主的情况下一般称为地租，在土地与建筑物合在一起的情况下一般称为房租，是房屋所有权人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。在城镇住房制度改革中，把房租又分为市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金 。 抵押价值 《房地产抵押估价指导意见》明确了房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 买卖价格、租赁价格、抵押价值、征收价值、保险价值、计税价值 征收价值 征收价值也称为征收补偿价值，是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产价值。 保险价值 是指将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。 计税价值 也称课税价值，有些场合