房地产资料之商业地产培训.ppt

商业——生意、买卖 零售业——有关商品销售终端的行业 业态——面向某类目标顾客的商店营业形态 业种——面向顾客某类用途的商店营业种类 商业地产——用于经营用途的房地产形式 品牌——标识、区别企业及其所提供的商品或服务的综合标识 商家品牌 商品品牌 餐饮品牌 百货店 department store(Dept．) 商业发展趋势——国际经验 国内零售业态所处的生命周期位置 人均GDP分组的消费结构 商业模式发展规律 商圈分析基本概念 城市商圈形成规律 以商业饱和指数推导商业潜在规模 ※按市场形式分类：大型商厦、专业市场、小区商铺 ※按物业用途分类：购物中心、小区配套商铺、专业市场、批发与商贸中心、餐馆及美食广场等五类 ※按建筑特征分类：商业大厦、社区商铺、邻街商铺、步行街露天商铺、地下商城等五类 ※按物业区位分类：商业区物业、住宅区物业、近郊物业 ※按经营方式分类：统一经营物业和分散经营物业 ※按经营类别分类：综合经营项目和单一经营项目 ※按销售方式分类：销售物业、租售物业、出租物业 ※按物业户权分类：产权物业、非产权物业 招商策略——以大带小主力店?次主力店?品牌商家?小商户 大型超市——沃尔玛选址要求 家电连锁——苏宁电器选址要求 西式快餐——肯德基店铺要求 商业项目的招商谈判 商业物业营销/招商六大误区 误区一：商铺销售了，商场成功了 误区二：只要做好物业管理，就可以不要商业管理 误区三：以地段优势作为核心优势，忽视定位设计 误区四：“返租”是最有效的促销手段 误区五：先租后卖，租得好就会卖得好 误区六：主力商户进驻是商业物业的必杀技 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 IRS（商圈饱和指数） ＝C（潜在客户）×RE（人均零售支出）/RF（商业面积） RF（某市可支撑商业面积）＝C×RE / IRS ＝40×1600/4000 = 16万㎡ 例1： IRS（商圈饱和指数）：三、四线城市一般标准为1000-4000元/㎡，也可参考商业设施单位年营业额，假设某市的商业设施营业额为2000-6000元/㎡，取接近中值的4000元/㎡ C（潜在客户）：40万人（按照城镇人口计算，市区人口占全市人口115万的35%，115×35%=40万） RE（年平均购物额）：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均社会消费品零售总额的80%计算） 例2： 假设在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为… IRS＝C×RE／RF =100000×25／144000＝17．36 商圈饱和这一指数数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店 四、 商业地产策划 商业地产开发过程 销售 商业物业分类 购物中心 购物中心 购物中心 购物中心 购物中心 上海梅陇镇广场 购物中心 合理的人流动线促进商业经营 包括平面人流动线规划和垂直人流动线 平面人流动线： 平面形式的形态、室内步行街的形态；核心店与主力店的实力、数量及摆放位置 中庭的形态、大小、数量及位置 餐饮区及娱乐设施的规划 环境设计，含