新形势下房地产行业融资经纪法律风险管理.ppt

新形势下房地产行业融资、房地产经纪法律风险管理 建纬（昆明）律师事务所 2010年12月24日 上海－北京－深圳－苏州－昆明－武汉－长沙－杭州 建纬律师事务所简介 1992年，建纬总部设于上海 在北京、深圳、苏州、昆明、武汉、长沙、杭州设有分所 被《亚洲律师》杂志誉为 “积极、智慧、创新”的律师事务所 2000、2001年司法部“部级文明律师事务所” 2004年、2008 年连续两届“全国优秀律师事务所” 2009年建纬（昆明）律师事务所获评“云南省优秀律师事务所” 建纬（昆明）律师事务所 主 任 昆明市人民政府 法律顾问 云南省人民政府 特邀法制督察 昆明市住房和城乡建设局 法律顾问 昆明市土地矿产储备中心 法律顾问 云南省工商联 常 委 昆明仲裁委员会 仲 裁 员 昆明仲裁委员会建筑业争议仲裁中心 副 主 任 昆明仲裁委员会建筑监理争议仲裁中心 副 主 任 目 录 背景：近期中央、地方楼市调控政策 国务院国发[2010]10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条） 住建部二〇一〇年四月十三日建房[2010]53号 《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 》 昆明市人民政府昆政办[ 2010 ]184号《昆明市人民政府办公厅关于转发昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见的通知》 2010年9月起，各部委办局密集出台相关政策掀起二次调控高潮 背景：要点解读 (三)未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以内部认购、内部预订、签排房号、发放VIP卡等方式和名目向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用;不得以集资建房、民间借款等方式变相预售商品房并收取任何费用; (四)不得采取返本销售)售后包租的方式预售商品住房;不得进行虚假交易,不得捂盘惜售,不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售。 钱从哪里来？房要如何卖？ （案例1）一房二卖、双倍赔偿 事实经过及诉讼请求： 2009年3月，某房地产公司与刀某签订了《商品房购销合同》，约定刀某向房地产公司购买某小区第商铺一套，该商品房价款为￥250万余元。随后，刀某在办理房屋所有权证过程中，发现房地产公司出售给自己的商品房已经于2007年6月出售给了另一买受人温某，并办理了银行按揭抵押登记。 据此，刀某向中级人民法院提出诉讼，认为房地产公司故意隐瞒房屋已经出售及办理抵押的事实，要求撤销其与房地产公司订立的《商品房购销合同》，返还已付价款250万余元；并要求房地产公司因欺诈销售赔偿其250万余元。 房地产公司抗辩： 温某是假按揭，目的是套取银行贷款用于经营； 假按揭套取银行资金是行业惯例； 本案经云南省高级人民法院二审终审，判决撤销刀某与房地产公司订立的《商品房购销合同》，并卖一赔一。 审理结果及法律依据 本案经云南省高级人民法院二审终审，判决撤销刀某与房地产公司订立的《商品房购销合同》，返还已付购房款250万元，并赔偿已付购房款一倍的赔偿金250万元。 法律依据： 第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 法律风险的概念及法律风险管理要素 自然风险——一般指不可抗力，即人力不能预见、不能避免、不可克服的事件，比如地震、台风、海啸等等。 商业风险——商业风险是指交易人在商品经营活动中因经营失利，可能需要承担的损失。 法律风险——由于一定的法律事项可能导致的危险、意外事故或损失，包括民事法律风险、行政法律风险、刑事法律风险。 法律风险——包括民事法律风险、行政法律风险、刑事法律风险。 民事法律风险 行政法律风险 刑事法律风险 （案例2）金座公司非法集资案 法律风险具有可管理性 一般认为，公司经营过程中可能出现的风险包括有自然风险、商业风险以及法律风险，其中自然风险不可预见，商业风险一定程度上可以预见，但是该两类风险难以管理，而法律风险在经营过程中最具备规律性，具备