杭州写字楼市场深度分析.ppt

中国已经形成了三大城市群，其中以长三角城市群地区把经济最为发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世界第六大都市圈 长三角城市群经济实力雄厚，内部分工合作开始由“自发阶段”走向“自觉阶段” 随着区域内产业分工的加强，杭州已经不仅仅是“上海后花园”，更多地承担起长三角“城市副中心”的功能 浙江省民营经济发达，产业集群效应显著，民营企业向外扩张为杭州写字楼市场带来新机遇 杭州政府新一轮规划提出“城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展 ”的发展战略，将城市以旧城为核心的团块状布局转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江、网络化组团式布局 一个主城 －由上、下城区和西湖、拱墅、江干五个城区组成 三个副城 －江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的的现代化科技城和城市远景商务中心。沿江地区为居住生活区、公建区和远景城市商务中心，南部为商贸、居住生活区，东、西部为工业区和文教科研区 －临平城 －下沙城 双心双轴 －双心以指湖滨、武林广场地区的旅游商业文化服务中心和临江地区的钱塘江北岸城市新中心、钱塘江南岸远景城市商务中心 ； －双轴是指东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴和南北向以主城-江南城为轴线的城市发展轴 杭州经济保持稳健的增长速度，投资环境良好，吸引大量企业入住 经济总量位居全国省会城市第2位、副省级城市第3位、大中城市第8位； 2005年3月中国社会科学院公布的《中国城市竞争力报告》，杭州城市竞争力在内地200个城市中排名第五位； 2004年11月杭州被中央电视台评为“中国十大最具经济活力城市”； 2004年被台商协会评为最适宜投资的内地城市； 杭州的城市资源包括：旅游、文化、物产、生态环境、教育、科学、经济、历史 人文； 相对于一线城市，杭州具有明显的成本优势 杭州城市经济产业结构正在从“二三一”向“三二一”转变，第三产业的迅速发展促进了非住宅类物业的需求 第三产业在杭州市经济发展中的作用举足轻重，也是未来杭州市经济结构转型与提升的关键所在。 第三产业中贡献度较大的行业：金融类、贸易类、旅游类、会展类、咨询类（含会计、法律服务）、物流类 杭州市政府提出要大力发展现代服务业，促成产业结构由“一二三”向“三二一 ”转变。 杭州外贸活跃，大量的外贸企业及相关服务企业成为杭州写字楼市场的生力军 杭州对外贸易发展迅速，年平均增长率达到27%。 浙江省整体对外贸易额增长迅猛，杭州与全省相比，其所占比重在逐年下降。 杭州写字楼消化量在经历2003年的狂热后，随着GDP得增速回落逐渐步入平稳运行状态 杭州年租金平稳增长，空置率逐年下降，庆春武林板块商务氛围活跃，需求旺盛 目前杭州市场年消化量在38万m2左右 同类城市的比较发现，杭州写字楼需求将出现一个阶段性峰值点 机会存在的同时我们发现了未来供给中出现了不和谐——供给时间过于集中 机会存在的同时我们发现了未来供给出现了不和谐——供给地点过于集中 目前杭州写字楼潜在供应地点主要集中在钱江新城和滨江区 钱江新城有10座写字楼在建，滨江区在500亩土地上有30个总部写字楼项目 机会存在的同时我们发现了未来供给出现了不和谐——供给结构进入无序竞争 钱江新城2004年出让14块办公用地，平均容积率在5，楼面地价为2000元/平，从目前的宣传和工地来看，90%为甲级写字楼； 滨江区出让的写字楼项目容积率3左右，楼面地价1000元/平，规划档次很难来开 杭州市办公物业分布状况 目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括： 黄龙板块 武林板块 庆春/凤起板块 城站板块 文教板块 随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括： 钱江新城板块 滨江板块（高新行政） 萧山行政板块 钱江世纪城 按照物业档次、目前售价/租金将板块分级 黄龙板块——杭州目前最高档的商务圈，主要依托人文环境和政府配套形成的，代表杭州写字楼最高水平 行政导向，商业、交通配套成熟 教育、文化氛围聚集高素质人才 省、市级的公建配套 黄龙板块的发展历史——黄龙借助政府、高校人文资源、省市级别的公建优势，发展成顶级商圈 黄龙板块典型楼盘扫描 嘉华国际商务中心（1） 嘉华国际商务中心（2） 黄龙绿城世纪广场 世贸丽晶城——杭州顶级综合体项目（在建项目，预计07年底竣工） 钱江新城将形成杭州新的中心级，取代黄龙顶级商务圈的地位 开发 重点 钱江新城高端写字楼项目密集，与本项目同期供应量约25万m2，是本项目高端客户的有力争夺者 钱江新城典型楼盘规划图 武林版块——新近写字楼开发主要集中在凤起路和文晖路之间，是杭州近两年写字楼开发最集中的区域之一 武林板块是杭州传统CBD，市政府机关驻地，商务环境优越 武林板块典型楼盘列表 耀江发展中心 晶