房地产业的发展与会计方案的变革.doc

房地产业的发展与会计制度的变革 李岚 ??我国房地产业的发展是在改革开放的大背景下展开，其发展与改革开放的整个历程是相通的。既是改革开放的重要内容之一，分享了改革开放的伟大成果，也为改革开放的发展添砖加瓦，丰富了改革开放的内容和成果。在这一过程中也伴随着房地产会计制度的发展与变革。今天，在改革开放三十周年之际，回顾总结改革开放以来我国房地产业走过的历程，充分肯定房地产业发展所取得的巨大成就，深入研究房地产企业会计制度的变革，有助于我们在科学发展观的指导下，更好地引导房地产业持续、稳定、健康发展，规范房地产企业的会计核算，也能更好地发挥这一产业在促进国民经济增长及和谐社会建设中的积极作用。 改革开放三十年来，中国房地产业发展取得了巨大成就。一是房地产投资规模扩大，推进了城市建设稳步发展。城镇住房制度改革的深化和住房新制度的建立，使住宅建设资金实现了良性循环，住宅投资及以其为主体的房地产开发投资迅速增加。 二是广大居民居住条件大大改善，居住水平迅速提高。随着住宅建设投资规模的扩大和住宅竣工面积的大幅增加，城镇居民的居住水平和居住质量大大提高，居住条件得到显著改善。 三是改革了旧的体制，建立了新的住房制度和土地使用制度。经过多年的改革，房地产业的发展终于打破了旧有体制的束缚，建立了新的适应社会主义市场经济体制要求的住房制度和土地使用制度。 四是初步建立了住房社会保障体系，改善了低收入家庭的居住条件。政策受益家庭新增10万户。 五是促进了城乡居民就业，带动了相关行业和国民经济的发展。随着房地产业的繁荣，房地产业以其产业链长、产业关联度高的特点逐步成长为支柱产业，带动了建筑、银行、家具、房地产中介和物业管理等相关行业的发展，促进了城市功能的转变和经济的稳定、快速发展，并创造了大量的就业岗位，为促进城乡居民就业发挥了重要作用。 房地产业之所以取得上述发展成果，是改革开放的产物。房地产业崛起于改革开放的伟大时代，其发展成果直接受益于改革开放以来的经济、政策环境。 改革开放房地产业快速发展的过程中，房地产企业会计制度也在不断的变革之中，从最初的《基本建设会计制度》到两则发布后规范了施工、房地产开发企业行业会计制度，再到《企业会计制度》、《企业会计准则》的发布，对于保证房地产企业提高资产质量和会计信息质量，维护市场经济秩序、完善市场经济体制，促进社会和谐具有重要意义。 改革开放初期我国的投资体制及相关会计制度 改革开放后，我国对传统的投资体制进行了一系列的改革， 1979年至1992年。这一阶段是以计划和市场相结合为目标模式，对传统的投资体制进行初步改革和探索的时期。 （一）1979～1992年投资体制改革 1979年初全国基本建设工作会议提出，对全民所有制单位基本建设投资进行由财政拨款改为银行贷款的改革试点（简称“拨改贷），以此为起点，拉开了投资体制改革的序幕。在这一阶段，按照有计划商品经济的原则和要求，对投资体制进行了比以往任何时候都更加深刻的改革，但从整个阶段投资体制改革的进程来看，其发展又可以分为三个小的阶段，尽管如此，其改革的目标模式却没有根本变化。 1．1979～1984年投资体制改革。 1979年到1984年所进行的改革，是对传统投资体制进行初步的改革和探索，是局部试点性质的改革，主要措施包括以下几个方面： （1）改革投资决策体制。对项目决策，改变了过去只靠定性分析的拍板定项方法，开始引用定量分析手段。普遍建立了投资咨询机构和项目评估审议制度，把可行性研究正式列人基本建设程序，并制定和完善了规模效益标准、定额、评价方法和国家参数。在宏观决策方面，也改变了过去单靠行政部门定项目的决策方式，初步形成了民主化、科学化、分层次的决策体系。 （2）改进投资计划管理。一是基本建设计划分级安排。随着国家财政实行“分灶吃饭”和扩大企业自主权，国家预算内投资由中央统一分配的体制改为按建设项目的隶属关系和财政体制，由中央和地方分级安排，分级管理。部直属项目、部代管的下放直供项目和部商地方项目的投资，由各部委安排，从中央财政开支。地方项目的投资，由各省、市、自治区统筹安排。二是编制综合基本建设计划。随着企业自主权扩大，地方财权增大，银行开展基建贷款业务以及多种方式利用外资，基本建设资金渠道日益增多，改变了过去绝大多数建设项目都由国家一个渠道直接安排的做法。从1980年起，开始编制包括多种资金渠道在内的综合基本建设计划。从1982年起，开始编制包括基本建设和技术改造投资在内的全社会固定资产技资计捕。三是开始编制建设项目前期工作计划。1982年9月，国家计委发布了《关于编制建设前期工作计划的通知》。 （3）改进建设资金管理办法。为了改变财政无偿拨款进行基本建设投资而产生的弊端，促进投资效益提高，国家自1979年开始，对国家预算内的