房地产成本管理方案.doc

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房地产成本管理方案

房地产成本管理办法 第一章 总则 为了增强成本控制力度,降低成本费用,提高市场竞争力,根据国家有关法规政策,结合公司成本管理的要求和实际,制定本制度; 成本管理的基本原则:以保证质量为前提,以过程控制为环节,以规范操作为手段,以提高经济效益为目的; 成本监控的任务:遵守国家有关法规政策,落实成本岗位责任制,完善成本管理基础,形成有效的成本监控系统,努力降低成本、提高经济效益。 成本管理的目的:是保证成本的支出获得最大效益----提升价值,以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力,并形成行业成本优势 。 成本管理的基本内容: 合理确定成本与有效控制成本 第二章 成本管理职责 一、公司成本管理部职责 1、公司成本管理部负责成本管理,控制和核算。 2、制定、修正集团成本管理制度,督促、指导各分公司(项目部)落实公司的成本管理制度,并跟踪、检查执行情况,对成本实行制度监控。 3、组织各方面专家对拟建项目投资估算进行评估,把握投资决策,做好项目前期策划中的成本控制。评估的重点是: (1)投资成本估算是否经济、合理; (2)投资回报是否符合公司利润目标的要求; (3)投资风险能否得到有效控制。 4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况,适时了解各项目成本的实际构成,汇编公司成本报表,分析、总结项目成本控制情况,协助、督促各分公司(项目部)做好项目操作过程中的成本控制工作。 5、建立成本信息监控中心,及时收集各项目成本动态资料,为公司管理层提供充分、有效的决策依据,并按要求将有关意见反馈给各分公司(项目部)。 6、根据管理的需要,派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计,对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见;并结合项目收益情况,考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。 二、分公司(项目部)成本管理职责 分公司(项目部)负责人为成本管理责任人。其职责是: 1、认真执行公司成本管理制度,结合实际制定本单位的成本管理制度,并自觉接受公司监督; 2、客观、认真地进行项目成本费用测算,编制项目成本费用计划,确定项目及每个单项工程的目标成本,分解成本费用控制指标,落实降低成本技术组织措施; 3、遵循基本建设程序,进行项目实际操作,实行项目经理负责制和全员全过程控制,对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控,保证将成本控制在目标成本范围内; 4、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系,防止和杜绝重大工程质量事故的发生,努力缩短开发周期,严格控制项目的质量成本和期间费用,加速投资回报,提高投资回报率; 5、组织项目开发成本费用核算,及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况,按规定编制成本会计报表 第三章 房地产成本监控 一、成本监控系统 根据公司的管理体制,建立以公司成本管理部为中心、分公司(项目部)操作监控的房地产成本监控系统 ,保证成本控制工作的顺利进行。 二、成本监控的要求 1、制度建设:根据管理的需要,公司应制定和完善包括以下几方面内容的成本管理制度。 (1)成本管理责任制及监控程序; (2)计划管理制度; (3)招投标管理制度; (4)合同管理制度; (5)工程(质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收、移交)管理制度; (6)预决算(概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付)管理制度; (7)费用控制制度; (8)材料设备管理制度。 2、计划管理:分公司(项目部)应根据项目开发的节奏,及时编制成本计划,并跟踪、检查、考核计划的执行情况。成本计划主要包括以下几个方面。 (1)开发产品成本计划(按完全成本口径); (2)期间费用计划; (3)降低成本技术组织措施计划。 成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据,综合考虑各种因素进行编制,做到目标明确、先进、可行,尽量数据化、图表化。 应完善成本考核办法,确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。 3、分析检查:各分公司(项目部)在成本控制过程中,应定期按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施和效果进行分析,以便及时总结经验教训,做好下一步成本控制工作。分析的重点是: (1)计划及其执行情况; (2)实际成本与预算成本、计划成本的对比差异及其原因; (3)分析控制措施的效果、存在的问题及改进的意见与对策; (4)评价、结论与提示。 公司根据管理需要,按项目成本控制情况进行分析检查。 4、信息交流: ——项目基本情况; ——按会计制度规定应编报的成本核算报表;

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