房地产成本管理方案.doc

房地产成本管理办法 第一章 总则 为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合公司成本管理的要求和实际，制定本制度； 成本管理的基本原则：以保证质量为前提，以过程控制为环节，以规范操作为手段，以提高经济效益为目的； 成本监控的任务：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本、提高经济效益。 成本管理的目的：是保证成本的支出获得最大效益----提升价值，以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势 。 成本管理的基本内容： 合理确定成本与有效控制成本 第二章 成本管理职责 一、公司成本管理部职责 1、公司成本管理部负责成本管理，控制和核算。 2、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各分公司（项目部）落实公司的成本管理制度，并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。 3、组织各方面专家对拟建项目投资估算进行评估，把握投资决策，做好项目前期策划中的成本控制。评估的重点是： （1）投资成本估算是否经济、合理； （2）投资回报是否符合公司利润目标的要求； （3）投资风险能否得到有效控制。 4、跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编公司成本报表，分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各分公司（项目部）做好项目操作过程中的成本控制工作。 5、建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为公司管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各分公司（项目部）。 6、根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见；并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。 二、分公司（项目部）成本管理职责 分公司（项目部）负责人为成本管理责任人。其职责是： 1、认真执行公司成本管理制度，结合实际制定本单位的成本管理制度，并自觉接受公司监督； 2、客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施； 3、遵循基本建设程序，进行项目实际操作，实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将成本控制在目标成本范围内； 4、正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故的发生，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率； 5、组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编制成本会计报表 第三章 房地产成本监控 一、成本监控系统 根据公司的管理体制，建立以公司成本管理部为中心、分公司（项目部）操作监控的房地产成本监控系统 ，保证成本控制工作的顺利进行。 二、成本监控的要求 1、制度建设：根据管理的需要，公司应制定和完善包括以下几方面内容的成本管理制度。 （1）成本管理责任制及监控程序； （2）计划管理制度； （3）招投标管理制度； （4）合同管理制度； （5）工程(质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收、移交)管理制度； （6）预决算(概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付)管理制度； （7）费用控制制度； （8）材料设备管理制度。 2、计划管理：分公司（项目部）应根据项目开发的节奏，及时编制成本计划，并跟踪、检查、考核计划的执行情况。成本计划主要包括以下几个方面。 （1）开发产品成本计划(按完全成本口径)； （2）期间费用计划； （3）降低成本技术组织措施计划。 成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。 应完善成本考核办法，确立成本降低率、费用节约额、项目投资回报率等成本考核指标。 3、分析检查：各分公司（项目部）在成本控制过程中，应定期按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施和效果进行分析，以便及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。分析的重点是： （1）计划及其执行情况； （2）实际成本与预算成本、计划成本的对比差异及其原因； （3）分析控制措施的效果、存在的问题及改进的意见与对策； （4）评价、结论与提示。 公司根据管理需要，按项目成本控制情况进行分析检查。 4、信息交流： ——项目基本情况； ——按会计制度规定应编报的成本核算报表；