房地产方案与政策重点一二章.doc

房地产基本制度与政策学习要点（一二章） 第一章????房地产业一、?房地产业的概念及行业细分。（一）?概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。（二）行业细分及内容：房地产投资开发业：在依法取得国有土地使用权上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产咨询业：为有关房地产活动的人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的活动。房地产价格评估业：以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，颜面扫地估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素基础上对房地产的估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产经纪业：向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的人提供房地产居间介绍、代理和行纪的经营活动。物业管理业：专业化的物业管理企业，受业主委托，按照国家法律法规、依据合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和千载一时的维修养护技术以经营方式进行管理。为客户提供高效、优质、经济的全方位服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。二、?房地产领域的基本法律、行业法规体系。（一）?基本法律：《中华人民共和国城市房地产管理法》1994公布，1995.1.1实施《中华人民共和国土地管理法》1998修订，1999.1.1实施《中华人民共和国城市规划法》1989公布，1990.4.1实施（二）?行政法规：国务院令《城市房地产开发经营管理条例》 《城市房屋拆迁管理条例》 《土地管理法实施条例》 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》 《住房公积金管理条例》（三）?部门规章：主管部门部长令《房地产开发企业资质管理办法》《城市房屋拆迁单位管理规定》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《城市房地产转让管理规定》《城市房屋租赁管理办法》《城市房地产抵押管理办法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》《房产测绘管理办法》《城市房屋权属登记管理办法》《城市房地产权属档案管理办法》《城市新建住宅小区管理办法》《城市房屋修缮管理规定.》《城市危险房屋管理规定》《城市异产毗连房屋管理规定》《建筑装饰装修管理规定》《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》《城市廉租住房管理办法》（四）?规范性文件《房地产估价师执业资格制度暂行规定》《房地产估价师执业资格考试实施办法》《城市半道市场评估管理暂行办法》《关于加强与银行货款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》《房地产经纪人执业资格考试实施办法》《关于房地产中介服务收费的通知》等（五）?技术法规《房地产估价规范》《房地产测量规范》三、?　房地产地位和作用　　为国民经济的发展提供物质条件；改善居住和生活条件；改善投资环境加快改革步伐；为城市建设开辟重要积累资金渠道；带动相关产业；利于产业结构合理调整；深化住房制度改革，调整消费结构；利于吸引外资加速建设；扩大就业面。四、?城镇住房制度改革1979-1993探索和试点阶段； 1991-1994全面推进和配套改革阶段； 1994年开始，深化和全面实施阶段。 1998.7.3《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布并实施。全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。基本内容：停止住房实物分配，实行住房分配倾向化；建立完善以经济适用住房为方言的住房供应体系；继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；采取扶持政策。加快经济适用住房建设；发展住房金融；加强住房物业管理。五、?城市土地使用制度改革征收土地使用费； 开展土地使用权有偿出让和转让； 制定土方性土地使用有偿出让、转让法规； 修改宪法和土地管理法； 制定全国性的土地使用权出让和转让条例。六、?新的土地使用制度的基本框架采用拍卖、招标、协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动其合法权益受国家法律保护；需要继续使用的。经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价。相当于第二次买地。 第二章?????建设用地制度与政策一、?中国现行土地制度1.全部土地都为社会主义公有制。 2.分全民所有和集体所有制两种。 3.全民的采用国有所有制形式称国有土地，由国家代表全国人民行使所有权，国务院代表。4.集体的采取农民所有制形式称集体土地，范围：村民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡镇农民集体。 5.城市市区的土地全部属于国家所有（不包括市郊）。 6.农村和城市郊区的土地除属国家所有的以外，属于集体，宅基地和自