广东佛山丽日家园策划方案.docVIP

丽日家园策划方案 一、宏观市场及策略分析 （一）宏观市场分析 （1）2004年佛山房地产市场发展现状 1、佛山楼市水平正在迎来质的飞跃 ??? 2001年初，佛山楼市的发展水平得出的结论是水平嘛嘛，大多是抄广州，同质化现象严重，楼宇布局单一外立面色调单一，小区园林只可称绿化。 ??? 佛山楼市在经历了1995-1996年的低谷后，1997-1998年再度迅速爬升，1999-2000年到达一个新的高峰，之后又慢慢滑落，到达2003年佛山楼市又从新起飞，而且这是一次有历史意义的质和量同时的起飞。主要有以下特征： ??? 楼宇布局打造围合式布局，开创多样化布局，如组团式开放布局、中轴线放射性布局以及最近出现的S型 布局等等，楼宇布局更注重艺术性及通透性。 户型方面，更是多样化，平层、错层、跃式、复式等一应俱全；空中花园、空中三合院等更是别出心载等等。 ??? 园林打造上更是突飞猛进。大型知名园林公司如：贝尔高林、普邦园林设计公司的进入让佛山出现各种不同风格的园林层出不穷，丽日豪庭、玫瑰园、汇银帝景湾等，佛山楼盘园林真正走向艺术。 ??? 物业管理，与居民的生活息息相关，影响着居住的质量。随着城南、桂城的高档楼盘的出现，市一级、省一级、国家一级物业管理示范小区不断涌现，见证佛山物业管理水平的提升。 2、新面孔、新势力、新格局 ??? 由于受中心组团及新城区规划影响，2003年中心城区新盘泛现，进入2004年，大多大盘、中高档盘甚至低档盘已进入销售尾声，估计2004年佛山楼市将难以象2003年那么的热闹。 ??? 据统计，禅城区2003年1-3季度的商品房（包括商铺）预售成交均价为4175元/平方米，而2002年仅为3341元/平方米，升幅达24%，显示了强劲的增长势头。中高档楼盘价格不断走高而中低档盘开始在市场销声，高档化越演越烈将是禅城楼市2004年的走势，而低档楼盘特别是价格在3000元/平方米以下的楼盘由于需求与供给失去平衡，目前买该档次楼盘的人多会选购二手房，因此，这种价格的楼盘在市场有也有较大的发展空间。 3、规模化明显，小盘市场细分 ??? 楼盘规模越来越明显 ??? 楼盘规模化一直是佛山房地产业内人士的一种主流呼声，楼盘规模化也是佛山楼市做大做强的一个方式。在佛山特别是新中心城区，近两三年冒出如：丽日豪庭、碧桂花城等大盘，大盘市场份额在20%左右。 ??? 中小楼盘进入细分市场阶段 ??? 一个成熟的地区楼市，不可能让某一规模的楼盘垄断整个市场，有大盘，更需要有中小型的楼盘，从目前中心城区的楼盘发展态势来看，中小型楼盘在自身楼盘打造的素质上很难与大盘对碰，因此，中小楼盘必须打造出自己的优势，利用自身的灵活与大盘对抗。 4、关注普通工薪家庭置业问题 ??? 禅城楼市高档化已成不争的事实，户型偏大，价格偏高，价格普遍在3800元/平方米上下，户型从120-150平方米，总价40-60万，能接受这房价的人士绝非社会的普通工薪家庭。普通工薪家庭能接受的房价为2500-3300元/平方米，户型以80-100平方米为主，总价20-30万，这恰恰是现阶段楼市的一个断层，虽然市场上还是可以找到这一价位的楼房，但可选的余地十分有限。 ??? 佛山中新楼市近几年发展十分迅猛，2001年的绿景路、2002年的魁奇路、到2003年的东平河板块、西面已经发展到城西张槎。佛山近两三年来可以说是日新月异，不断有大盘、新盘加盟。 ??? 佛山自去年打造第三大城市楼市成了先锋者，楼价不断攀升，现在3000元/平方米以下的楼盘基本绝迹，一些有一定素质的大型楼盘，均价都在4000元以上，要选择3000元/平方米上下总价为20-30万的楼盘选择性很少，基本上以选择二手房为主。究其原因可以分析为： ??? 目前，普通工薪家庭还是社会的主流，购房置业的需求十分巨大，广州、深圳等一些大城市，有不少楼盘就专门将眼光盯在他们身上，开发一些40-60平方米、总价低的小户型、超小户型，但综观佛山的楼市，虽然可以找到这一类型的户型但都是点缀作用。发展商之所以不开发这样的单位主要是因为感觉没有数为，这样的单位实用率低不到7成，加上开发成本例如煤气、水电等。因此，在目前楼面地价普遍在1000元以上的情况上，发展商并不愿意开发此类型的楼盘。无论怎样，工薪阶层都是目前楼市的弱势群体，因此，在郊区较有利的地段开发有一定素质的此类型的楼盘有巨大的发展空间。 另外，造成这样的结构失调政府也有一定的责任。政府是楼市的总工程师，应该从宏观上对房地产结构进行布局、调整。在老城区、城西等区域推出一些地价较合适的土地以解决这种结构性的失调。 （二）宏观策略分析 一、城西房地产将有极大生存空间的理由 （1） 从政府政策来看 ??? 2004年1月7日，佛山市公布了《关于加快农民村工业化城镇和农业化建设