镇宁世纪天瀑项目简述.docx

对镇宁世纪天瀑项目认知分析很高兴进入百隆巨投资管理有限公司就有机会参与到镇宁世纪天瀑项目的前期策划工作当中。镇宁县布依族苗族自治县位于贵州中丘原西南部，县域东接安顺市、紫云县，南濒贞丰县、望谟县，西邻关岭自治县，北连六枝特区、普定县。县域总面积1709.42平方千米。全县总人员约40万人，县城人口统计约7万人。镇宁是黔中经济区不可缺少的一部分，是西大门；交通优势明显，有泸昆高速、320国道、泸桂高速等穿过。世纪天瀑项目是在镇宁县城翡翠新区中心位置。地块位于新建镇宁人民政府南面，穿城河自地块西侧横穿东侧。西侧为环城西路，东侧为红旗路，紧邻新客车站，区位和交通优势明显。项目总用地面积约18万方，总建筑面积约48万方，其中商业面积约14万方，公寓面积67040㎡，住宅面积约22万方；容积率3.5，建筑密度40%。项目以会展中心、商业、公寓、住宅为一体。地块三面紧邻城市道路，交通方面非常便捷。地势平坦，边界完整，有利于开发建设。开发商想把它打造成多功能、高效率的商贸综合体。我们对镇宁县进行了详细的市场调查，深入到各个领域，了解镇宁酒店方面情况、镇宁商业运营情况，镇宁楼盘开发、销售情况，镇宁人们消费习惯等等。通过市场调查，世纪天瀑项目有一定的优势，也有劣势；具体分析如下：优势地段----项目位于新建镇宁人民政府南面，西侧为环城西路，东侧为红旗路。项目地段优势明显，紧邻城市三条干道，不管从哪条干道都可以通达楼盘。在销售中我们将楼盘地位优势真实的告诉客户，他们便得知楼盘是镇宁唯一、仅有的地段，过不了几年是镇宁人流聚积的地方，这样楼盘商业价值提升更高空间。旁边就是镇宁县最大的市政广场-----人民广场，将是人们休闲、娱乐、生活不可或缺的部分，楼盘将是城市地标新名片。体量----项目体量目前算是镇宁开发体量最大的楼盘。有商业、公寓、住宅、会展功能为一体的楼盘，人们可以在这里吃、住、购物、娱乐、游玩一体生活。不用想着去娱乐要去另外一个地方，吃又在另一个地方，购物还是在另外的一个地方，这样生活节奏变慢，时间都浪费在路程中了。绿化----有一条城市中心广场绿化带，绿化率30%。绿化带在小区中美化环境，也让项目达到规划的要求，人们可以在小区有亲近自然的感觉，不用特意去公园或者山林，进而看花草树木。配套---周边拥有客车站、民族中学、县人民医院、环翠公园。从们生活习惯中，楼盘周边应有尽有，业主不用坐个车而从城东到城西去，读书就在附近，也便于照顾看管，生病可以即时送医院，可以走近公园呼吸新鲜空气，锻炼身体等。交通---项目三面为市政主干道，直通交通车到达楼盘所在地。在这个区位是城中心，是城市交通命脉要地。新政府大楼修建结束，交通道路也就通达项目，哪时客户就看到交通便利了。产品---项目有住宅、公寓、商业铺面等产品。这样符合现代人生活的节奏，满足人们生活的需求。劣势项目所处的新区位置，道路未修通，地块就是一片空地，进场开发的基本条件都不满足。这样开发进度就缓慢。项目所在位置是新区位置，商业要想发展起来，就得积聚人气，项目得花大量时间宣传推广，让人们知晓楼盘，便到达项目地。这样才能解决人气和推出产品，让客户对产品抱有希望。只是项目最大的难点。现在镇宁房地产市场处于混乱时期，推出楼盘得掌握好时机，产品形成差异化，区别其它楼盘，这样才能让市场接受，并激进客户来购买我们的产品。世纪天瀑项目目前地块正在挂牌出让，最快取得本地块估计要在10月28日左右。项目商业体量是目前镇宁县最大的体量，商业将成为项目操作的重点及难点。在招商方面，要注意当地人民的生活习惯，消费水平来开展招商工作。从以下几个方面做出分析：当地人民的消费水平决定了商业运营的存活力有多大。本地人民大部分都以农业生产为主，收入水平不是特别高，这样就降低它们消费水平，便以自供自足，满足自己生活所需。不会更高层次去消费，也提高不了现代社会人们所需求，引起镇宁县消费水平一直无法提升起来。再加上外来人口来到本地都是以做生意或是旅游，他们对提升当地消费只是一小部分，跟本带动不了消费群体。县城里面的商业分布没有形成业态统一分布，零散不成型，根本没有形成专业市场。项目规划的商业在业态分布中要注意整体综合分布，形成统一运营规划管理。让每个业态形成专业的市场氛围，带动整个镇宁原有的商业模式，推动镇宁往更高、更好的方向发展。商业满足人们吃、住、行、购物、娱乐、游玩都在一起。人们也好一条龙在一条线上完成。即节约了时间，又让消费者满足各种需求。达到一体化消费体验模式，社会现在所向往的生活模式。项目位置几年以后在镇宁就像喷水池商圈一样在贵阳的影响力。所以我们应该把项目商业体打造成镇宁唯一、仅有的商业圈。引领镇宁都市生活白领必逛商圈。是城市生活所向往的新地标。世纪天瀑项目处在新城区，有很多楼盘竞争对手。旁边就有翡翠国际、展硕·金瀑广场、