应对拆迁中的关键环节(二)-评估报告.doc

　　应对拆迁中的关键环节(二)-评估报告 　　张合刚 　　评估报告也是拆迁过程中一个比较重要的环节，《城市房屋拆迁管理条例》24条规定，应该根据房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定。根据上述规定，立法者的本意是为了确定拆迁房屋的补偿价值从而确定拆迁户的安置补偿数额，这是评估报告的作用，当然也应该是评估报告的唯一、合法作用，但在实际的拆迁中，评估报告的作用已经变味了。问题就出在了“具体办法由省、自治区、直辖市人民政府确定”上。以北京为例，拆迁中房屋评估的评估依据是《北京市房屋拆迁评估规则(暂行)》(京国土房管拆字[2001]1234号)，这个暂行规则是根据2001年北京的地价及房价制定的，其将北京的土地根据地理位置划分为十级，每一级有不同的基准地价和基准房价，最贵的一级土地的基准地价为5300-6000 基准房价为1000，现在北京五环外的房价都一万多了，所以这个标准是严重滞后的，依靠这个标准评估出来的房屋价格是2001年的标准，根本无法反映现在的实际价格，所以评估报告已经失去了其确定补偿价值的作用了。 　　252号文第五条规定拆迁人申请行政裁决时必须提交评估报告，所以评估报告作用还是非常大的，其已经“基因突变”有了另外的作用，这也是评估报告现在的价值体现——拆迁人申请裁决及强拆的辅路石，也就是说，对房屋进行评估不是确定补偿价格的需要，而是拆迁人申请强拆房屋的需要。 　　拆迁中的房屋评估适用的主要法律规定是建设部2003年12月1日通过的《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房2003234号)(以下简称“234号文”)。知道了评估报告的本质，怎样利用法律的规定应对评估程序已经有了大体的思路，我们可以从评估活动的个个方面谈一下应对之策。 　　1、评估机构的选定 　　(1)法律规定 　　234文第六条规定：“市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构，供拆迁当事人选择。拆迁评估机构的确定应当公开、透明、采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签等方式”。 　　(2)权利主张 　　上述是法律规定的评估机构的选定方式，其应该采用投票或者抽签的方式选择，但实践中评估机构都是拆迁人自己单方选定的，被拆迁人根本没有选择的机会和权利，甚至房屋被评估了都不知道。所以，很多拆迁项目评估机构的选定都是违法的。被拆迁人应该要求自行选定评估公司，这是作为被拆迁人的合法权利。 　　2、初步勘验程序 　　(1)法律规定 　　234号文第15条规定：“拆迁评估人员应当对被拆迁人房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明” 　　(3)权利主张 　　根据上述的法律规定，在房屋初步勘验过程中，评估机构应该对被拆迁人的房屋进行勘验，做好相关记录，并要拍摄反映房屋外观及内部状况的影像资料，并且需要相关人员签字认可，如果当事人不签字或者无法进行勘验和拍摄影像资料的，应该由无利害关系的第三人进行见证。上述是法律规定的对勘验的法定程序，但实际的评估工作中，评估公司往往不按照法定程序，或者没有录像，或者没有签字，或者没有见证，更有甚者连实际勘验都没有进行只是根据被拆迁人的房屋产权证上的附图就出具了评估报告。 　　作为被拆迁人，如果房屋处于待评估状态，就可以要求评估公司按照上述的程序进行评估，一旦发现他们违法的行为，就有权拒绝配合评估或者要求其重新进行评估活动、重新出具评估报告。 　　3、公示程序 　　(1)法律规定 　　234号文第十八条规定：“　估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见”，这就是评估报告的公示程序。 　　(2)权利主张 　　实践中，拆迁人一般这样进行公示程序。在送达评估报告时，同时送达一份《征求意见通知书》，通知书中一般明确规定：“凡未明确表示‘不愿意’公示的，我单位将根据《通知》精神在规定期限内将初步评估结果予以公示”。如果被拆迁人明确表示不愿意公示，那一般就不会公示了。当然这是做的比较规范的，大部分的拆迁公司是不进行上述的公示程序的，那么我们就可以要求拆迁公司进行公示程序或者在相关的诉讼及复议中主张其评估报告的程序存在瑕疵不能作为定案的依据等。 　　只要拆迁的程序有问题，被拆迁人就可以要求纠正或者重新来做，当拆迁公司感觉你难缠，全身长满刺，他就有可能放弃对你进行行政裁决，而选择和平谈判的方式了。 　　4、送达程序 　　(1)法律规定 　　2003年北京