房地产土地策划.doc

课程实训报告 课程名称： 房地产策划书编制 专业： 房地产经营与估价 班级： XXXX 指导教师： XX 职称： 讲师 部门： 建筑工程学院 学生姓名： XXX XXX XXX 学 号： XXX XXX XXX 实训时间： 2013年11月11日 至2013年11月20日 怡然居 新古典主义风格小居 项 目 营 销 策 划 方 案 目录 第一部分：市场分析篇 3 一、沙坪坝西永大学城（虎溪大学城）房地产市场描述 3 二、行业及住宅市场分析（房地产行业及市场调查分析） 4 （一）宏观环境 4 （二）市场容量分析、供需现状与预测 4 （四）目标商业市场分析 5 第二部分：项目及地块综合素质分析 5 一、项目概况： 5 二、项目SWOT分析 6 （一）优势分析 6 （二）劣势分析 8 （三）机会分析 9 （四）威胁分析 9 第三部分：本案目标消费群体锁定及其分析 10 一、目标消费群体定位 10 二、目标消费群体细分 10 第四部分：项目开发主题及地块规划建议 11 二、项目市场定位 14 第五部分：营销策略篇 19 一、总体销售策略 19 二、销售方式确立 20 三、销售时机把握 21 第六部分：销售运营篇 21 一、项目入市姿态： 21 二、销售前期准备工作 23 三、入市时机策略 25 四、销售阶段及进度控制 25 五、销售阶段性工作安排 26 第七部分：项目市场推广方案 28 一、广告推广策略 28 二、营销策略 30 三、阶段推广主题拟定： 31 四、媒体投放及费用预算 32 附件1：红线图及宗地介绍 33 附件2： 34 比较楼盘的数据来源网址 34 项目红线图：具体红线图及宗地图片、网址见附件一 第一部分：市场分析篇 一、沙坪坝西永大学城（虎溪大学城）房地产市场描述： 重庆市大学城位于沙坪坝区西部虎溪街道和陈家桥街道，占地20平方公里。背倚缙云秀峰，远眺歌乐美景，地势平坦，林木葱笼，依山傍水，交通便捷。规划入驻大学15所，教师、学生人数15—20万人，社会人口25万人。 重庆大学城建设定位为国内一流，西部领先。要求按照“现代化、生态化、园林化、网络化”的规划理念，坚持“开放式、高标准、超前性”原则，建成后要成为“教育城、文明城、人才城、科技城、生态城”。 （一）经济发展状况及基础设施配套 大学城以高校入驻提高人口居住量，从而带动大学城经济的发展。在2008年底，大学城已初具规模，现已入驻高等院校10所。重庆大学城自2003年开工建设以来，沙坪坝区积极协调各方力量，全力加快推进大学城建设。 （二）大学城房地产发展状况 重庆大学城房地产在龙湖、富力、卓越等一批实力房地产企业入驻后，助推大学城房地产的成熟；在今后的几年发展中，趋于大学城的不断建设和更多的商业人口入驻，房地产具有很好的发展潜力。 二、行业及住宅市场分析（房地产行业及市场调查分析） （一）宏观环境 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。 基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识，我们对未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。乐观是对行业的发展前景所产生的，谨慎是我们要理性的对待当前房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。 （二）市场容量分析、供需现状与预测 市场容量分析 根据最近房交会以及我们对于周边房地产的调查，房地产目前的销售并不是很理想，但是依旧还是有很大一部分人愿意购买他们觉得值得住房来坐或者投资，但是地段必须要好。根据本地段的信息来看，本地段的交通，各方面都比较好，地理位置是很好的。所以对于消费者是一个比较好的选择。市场相对比较好，所以我们是以商住结合的一个方案。这样会吸引一部分人来购买的。另一方面根据周边房地长销售的情况来看，龙湖睿城，中渝-春华秋实，北麓国际城等的销售来看大多数是住房，综上所述商业房需求量还是很大的。 （三）住宅市场分析 大学城的住宅市场供需较平衡，住宅价格变化不大。大学城住宅楼盘较多，人数密度较集中，住宅楼盘的竞争压力较大。随着大学生越来越多，相对而言来说房子住的人也越来越多。土地的分布非常分散，土地的面积都不是很大。对于住宅市场有了一定的局限性。一定的配套措施也决定了住宅市场。大学城的措施都还完善，以后有很多开发商，大学城潜力较大。大学城的住宅的较单一单调。所以来说这方面也是需要发展的一项