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房地产经济实务考试论文.doc

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房地产经济实务考试论文

我国房地产发展现状的分析及行业形势 这几年,我国出现了房价的全国性上涨。幅度之大,范围之宽,在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品,房地产业又汇集了天下的资金。所以,房产动态时刻牵动着大家的敏感神经。   首先,要弄清楚的是目前我国的房地产市场有没有泡沫?有无泡沫可以用房价与实际购买力的背离程度来做分析。我们知道,日本曾经出现过一次严重的房地产泡沫。20世纪80年代后期,为刺激经济的发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,对于资金流入房地产市场不设防甚至鼓励,致使房地产价格暴涨。1985年9月,美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”,美圆贬值,大量国际资本疯狂进入日本的房地产业,进一步刺激了房价的上涨。到1989年,日本的地价市值总额已相当于美国地价总额的4倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅。1991年后,国际资本获利后撤离,日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃。尽管日本经济实力强大,也经不起这次泡沫破灭的沉重打击,日本经济从此一蹶不振,在此后长达15年的时间里饱受萧条之苦。前车之鉴,后事之师。对比我国现在的情况:我国这几年的金融状况与日本当时的情况很有几分相似。由于房地产的开发贷款与房产的消费贷款是中国银行业的优质贷款业务。中国的银行基本上都是敞开口子发放贷款。结果是房价飞涨,购买能力不见衰弱。我国自从加入WTO后,出口贸易与外汇储备大幅上涨。按一般经济规律,人民币升值势在必行。但我国政府综合考虑各方面的因素,不愿在外国的压力下调整人民币汇率(希望出其不意地实施调整)。这就导致了海外热钱、一般投资者和机构投资者拿中国特别是北京、上海这些大都市的房地产作为投资平台。希冀获得价差、汇差。国际投机者的加入进一步刺激了泡沫的高涨。试想,如果人民币汇率下降,海外投资者获利撤离。我国房地产业和金融业将遭受多大的创伤?我们的经济实力比不上日本,承受打击的能力可能更弱。所以,为了稳定我国经济,我们必须加大对房地产业的宏观调控。   面对我国凶猛上涨的房价,我们仅仅从开发商的资金来源这个角度分析一下就可知道我国房地产业存在多大的风险。   第一,中国开发商的自有资金严重不足,有相当一部分资金来源于银行贷款。中国人民银行数据显示,截至2009年底中国房地产贷款达到7.33万亿元。由于投入的自有资金少,开发商回笼资金的压力小,他们有足够的耐心哄抬房价牟取暴利。不仅开发商的资金严重依靠金融机构,个人住房按揭贷款同样严重依赖银行。调查显示,在买房的人当中,选择按揭贷款的占总人群的比例为91.1%。这就意味着,一旦房地产市场出现意外,中国的金融业将遭受巨大损失。   第二,垫资建设。在土建时,让建筑承包商带资垫付,将成本转嫁给建筑承包商。   第三,通过资本市场“集资”。即使在当前国家出台了这么多宏观调控政策后,房地产股依然红火一片。这种结果值得决策者深思。当泡沫破灭,开发商逃之夭夭,股民们将再次品尝痛苦和无奈。   第四,社保等专项资金。社保基金大案败露后,我们了解到,资金不足的开发商们,不仅从银行贷款,竟然也打社保基金等专项资金的主意。一旦房地产泡沫破灭,不仅中国金融业和与房地产密切相关的产业遭到重创,也将给整个中国经济和公众的信心带来沉重地打击。 中国政府对此给予了高度重视。近几年来,为了抑制房价上涨,中央政府对此产业出台的国字号文件可谓不少。这些政策出台后,人们普遍寄予厚望,期望房价会降下来。可是,房价却出人意料地一个劲儿地往上涨。为什么会出现这种情况呢? 首先,我们分析一下这些宏观调控政策:其中的转变土地转让方式(所有经营性土地供给一律以拍卖、挂牌、竞价的方式出让);提高开发商自有资金的比例;提高银行贷款利率;控制土地供给,强化对农地的保护等政策。这些房地产供给政策的目的是规范土地供给行为,杜绝腐败现象,防止房地产开发过度以及由此形成的房地产泡沫,降低银行贷款风险,但其实施的实际效果却在客观上紧缩了住房的供给,加剧了住房市场上供不应求的局面。土地供给成本的增加和对土地供给的限制客观上导致了住房供给的紧张和中低档住房的供给不足,在需求不变的情况下,当然住房价格就会只涨不跌了。政策中说了要调整住房供给结构,现在要求各地70%的土地用来建造经济适用房,70%的面积要在90平方米以下的小房型。但由于缺乏配套的政策措施或执行时缺乏力度,因而住房供应结构并没有得到根本性改善,能满足大众消费者需求的中低档住房供应仍严重不足。 另外一些政

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