琥珀湾市场报告压缩.ppt

09年上半年，别墅诉求依旧山海概念，产品以联排为主、双拼为辅，独栋产品处于有价无市阶段；区域涉及旅顺、市内四区、开发区；有效供应集中于万科、合生、乾豪（远洋）、华润、中海等少数知名开发商产品。客户对开发商品牌及产品关注度提升，产品供应区域分散，客户正从传统别墅板块外溢。 09年下半年，别墅产品推出放缓，至10月份开始，随着中海英伦观邸、红星海的推案，别墅市场又出现一波热潮，集中去化60套以上，中海英伦观邸的联排突破传统价位（总价200-400万元），迈向600-800万元段，面积段也较前期的200-260平方米有所增加，接近300平方米；同时在热销的状况下，也应该看到红星海的成交产品中，处于发展尾期的叠加产品占有很大比例（38套） 2010年，将是大连高端产品市场主导年，对于价格大幅拉升，客户心理预期及承受能力将会需要时间调整。别墅市场方面，前期压制的独栋产品将会释放（近80套，近4万方体量），但体量不足以改变当前别墅市场格局，独栋市场的最大体量将是小平岛近10万方的别墅首推体量。联排加双拼主流产品有500套的量，体量在15万方左右。 会所（商场超市、幼儿园） 依山就势建筑，喷泉、欧式雕像、观赏草坪、花坛。 多层、小高、双拼联排、叠加 自然山景水景 引进大型超市 甘井子区柳树桥 溪之谷 　沿街商业 皇家林荫英式柱廊、雕塑、棋盘广场、模纹花坛 高层;小高层;多层; 联排 无 传统居住区， 沙河口区 中海英伦观邸 　沿街商业 南北轴线景观 高层、联排 无 新兴区域周边产业群 高新园区 中海华庭 五星级酒店、广场写字间、海鲜烧烤街、学校等 较为出色的规划，但多为人为因素，前期较难实现 复合产品 天然海景、山景 新兴区域，配套匮乏 　高新园区 小平岛 　—— 　 —— 高层、小高层、多层、叠拼、联排 自然山景 传统居住区，周边配套成熟 中山区解放路 卡纳意乡 　地下会所 整体规划山体、坡地 独栋双拼联排 北向观海、自然海景、中央广场 周边配套较差，但距市中心较近 中山区东海 托斯卡纳 5星级酒店，商业 私家园林景观、草坪等 高层、小高层、多层 、双拼、联排 星海天然海景、星海广场 星海商务中心 沙河口区星海广场绝佳地段 星海湾一号 配套 景观 产品 景观 配套 区域 内部 外部 综合比较 案名 本案具备特点： 山海资源、城市资源（中山区）、低密度社区（容积率1）、配套资源（渔人码头、老虎滩旅游）、内部配套有待完善。结合上述特征，星海湾壹号、小平岛、万隆托斯卡纳作为本案别墅产品竞争。 本案另有小高层产品，鉴于产品定位高端，区域景观特点，竞争筛选集中于城市中心可观海区域高端住宅，该类产品特点价格处于城市高位，产品户型大，总价高，依托城市配套。 红旗谷 小平岛 海天下 时代广场 裕景·中心 星海湾壹号 一方公馆 卡纳·意乡 国会山 万达公馆 万隆·托斯卡纳 蓝勃湾 住宅市场研究/城市豪宅—分布 本案 主要竞品 城市豪宅 潜在竞品 竞争别墅产品 圣岛 一方 永高 家园建设 华润 万隆 开发企业 —— —— 2.6万 2.5-2.8万 5万 联排2.4万/㎡，双拼3万/㎡ 当前均价 别墅未开 预计10年上半年 暗售 2009-10-9 2008-9-10 2008-7-8 开盘日期 复合产品 高层、联排、独栋 独栋、双拼 高层、小高层、多层 、叠加、联排、双拼 高层、小高层、多层 、双拼、联排 独栋双拼联排 产品 1.1 1.5 0.28 1.15 2 0.7 容积率 126/137万 3.4/5.2 7/1.6 15/22 12/24万 4/2.8万 占面/建面 地块指标 小平岛 一方公馆 国会山 卡纳意乡 星海湾壹号 万隆托斯卡纳 潜在竞争 在售 　 　 　 竞品中独栋仅托斯卡纳含有独栋项目，面积在600平米左右，目前处于销控状态，价格预计突破1500万。 双拼产品面积段处于300-500平方米，由于该类产品处于个案能级差距，面积段有一定分化，星海湾壹号双拼产品处于该案顶级，面积偏大，而托斯卡纳的双拼产品处于次级，面积相对较小。但总价也已突破千万， 联排产品面积段处于260平方米的托斯卡纳及星海湾壹号的400平方米，总价近700多万以上。 卡纳意乡面积段最低220-250平方米，总价500万 户型总价特征：同产品面积各异，总价拉开 去化特征：开盘时间节点不同，销售成果各异 托斯卡纳独栋处于销控，联排、双拼别墅托斯卡纳开盘期间由于前期蓄水充分，快速去化50余套，至08年年底受宏观因素处于半滞销状态，09年上半年处于停盘阶段。 星海湾壹号双拼联排体量小，开盘一直处于不温不火状态，月均成交1套左右。 卡纳意乡09年10月开盘联排推出，截止目前去化10套。 在售竞争