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酒店投资决策分析 方法与应用 段正梁 著 中国水利水电出版社 内容提纲 第1章 酒店投资决策分析概述 第2章 酒店投资决策分析的方法论基础 第3章 酒店投资项目的市场分析 第4章 酒店投资项目的投资与收益估算 第5章 酒店投资项目的盈利与偿债能力分析 第6章 酒店投资项目的不确定性分析 第7章 酒店投资决策分析的应用案例 第1章 酒店投资决策分析概述 内容提纲 第一节 酒店与酒店业特性 第二节 酒店行业的发展趋势 第三节 酒店投资决策分析简介 一、酒店及其设施 酒店就是给宾客提供歇宿和饮食的场所。或者，酒店是以其建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经济收益的组织。 酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，酒店设施的质量标准和数量标准决定了酒店的档次。酒店基本设施一般包括以下几个方面： ①前台接待设施 ②客房接待设施 ③餐饮接待设施 ④娱乐服务设施 ⑤酒店经营保障设施 二、酒店产品：定义及属性 酒店产品是由若干个不同部门所提供服务而组成的总体。它包括向客人出售或出租的有形的并可计量的商品，以及无形的或不可计量的商品。前者是具体的产品，如餐饮、酒吧、客房等；后者是感知的，如接待、礼貌及气氛等各种服务。完整的酒店产品应该是上述有形的物质商品与无形的“商品”的有机结合。 1、酒店产品的一般定义 ①酒店产品的商品属性：酒店出售的产品是服务，服务是一种特殊商品，其特殊性在于：酒店产品具有不可贮存性；酒店产品生产、交换与消费的同步性；产品地域的不可流动性。 ②酒店产品的服务属性：酒店产品的本质特征是服务，酒店服务具有如下属性：酒店产品服务的无形性；酒店服务的差异性；酒店服务信息反馈的直接性；酒店服务的不可贮藏性。 ③酒店服务的质量特征：酒店服务的质量特征体现在以下三个方面，即：服务质量的波动性；服务质量评价的主观性和不确定性；酒店服务口碑效应的重要性。 2、酒店产品的属性 三、酒店产业特性 酒店业的总体特点制约着酒店产业的发展空间 不易保存性；地理位置的重要性与局限性；固定的供应量；高额的经营成本；季节性 1、酒店业的总体特点 由于市场需求的分散性和酒店必须在所在地实现生产、交换及消费，因此，酒店供给在本质上具有空间分布的离散性特征 2、酒店服务分布的分散性 酒店产品供应与消费的就地性，决定了酒店业的供需只存在城市的局部均衡，不存在全国的总体均衡，同一区域内，一个城市的供过于求无法弥补另一城市的供不应求。政府在行业管理上要追求城市局部均衡来实现总体均衡 3、酒店服务供需的局部均衡性 构成行业进入障碍的规模经济、产品差别化、资金需求量、转换成本、分销渠道、原材料与技术优势、政府政策等，在酒店业投资中，均难以构成障碍 4、酒店行业进入的容易性 四、酒店行业壁垒特征 酒店规模进入壁垒低； 酒店投资资金门槛中等； 技术与产品差异壁垒低； 销售网络具有一定市场壁垒，品牌壁垒明显。 1、酒店业的结构性壁垒特点 酒店业虽然价格战不断，但很少采用阻止进入行为或驱逐竞争对手的行为。其原因在于市场过度分散，这些策略根本无效，只能通过低价多争得市场份额。 2、酒店业的行为性壁垒特点 酒店属于资金密集型行业，因此，主要的退出壁垒来自于沉淀成本。造成酒店高退出壁垒的根源是有形资产专用性强，无形资产随着酒店退出彻底丧失； 沉淀成本：由于酒店的资产专用性较强，可以产权易主，但很难退出生产力，因此酒店只能改造成对酒店业具有高度替代性的设施，如公寓、写字楼之类，若改作工厂厂房或其它用途，其沉淀成本至少在其资产价值的60%以上。而且酒店的最重要的资产——品牌等无形资产将彻底丧失。 3、酒店业的退出壁垒 内容提纲 第一节 酒店与酒店业特性 第二节 酒店行业发展趋势 第三节 酒店投资决策分析简介 亢奋的酒店投资潮 投资一个行业，关键要看行业的发展前景。 酒店业的发展前景如何？可以通过酒店业的发展历程来加以一定程度的说明。国内外酒店业的发展，均经历了一个漫长的历程。了解过去，正视现在，是为了更好地面对未来。 随着社会经济的发展和我国经济实力的不断提升，特别是国内旅游业的急剧发展，有人形容，目前我国已步入亢奋的酒店投资潮。 1999-2007年间，我国酒店业每年的投资额从78.46亿元上升为925.07亿元，年均增长36%。而2000-2008年间，我国五星级酒店年投资额增长竟高达361%。业内有预测称，“十二五”期内，全国每年新建酒店将超过1500家，总投资额近4000亿元。如果加上既有酒店设施的改扩建投入，我国未来酒店投资总额将更加庞大。 从单一投资项目看，呈现项目综合且投资总额巨大的特点。 一、西方酒店