第一章节房地产开发与经营概述幻灯片.ppt

（一）房地产经营的涵义 （1） 地产经营，是以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行的“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变“熟地”的开发经营。 （2） 房产经营，是房产经营者以房产为对象，根据国家政策要求以及自身技术经济条件和外部环境，经营房屋开发和房屋流通，并取得一定经济效益的经济活动。 （3） 服务经营，是指房地产业在开发建设和经营过程中以及对房地产的使用过程中提供的一系列经营性服务性活动。 （4）房地产综合开发经营，是根据城市总体规划，选择一定区域内的建设用地，对地下设施和地上建筑物进行统一规划、配套建设的一种开发经营方式。 第三节 房地产开发与经营 （二）房地产经营的特点 1. 地产经营与房产经营既相对独立，又密不可分 。 2. 房地产经营不是实物的流通，只是房地产权属关系的转移 。 3. 房地产经营时间长、手续复杂、经营费用大 。 4. 房地产经营政策性强，必须照章行事 第三节 房地产开发与经营 （三）房地产经营的主要形式 （1） 房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，其转受让双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。 （2） 房屋买卖，是指一次性转让房屋所有权和使用权的交易。 （3）房屋租赁，是房屋使用权的零星出售，它是房屋商品的一种特殊交换关系。 （4）房屋交换，是房屋所有权和使用权的调整、互换。通过房屋交换可以调剂余缺，缓解房屋供求矛盾。 第三节 房地产开发与经营 （5）房屋抵押、典当经营等。 房地产开发与经营 第一章概述 （一）房地产的概念 房地产是房屋财产和土地财产的总称 房产是指法律上明确了权属关系的房屋财产，是通过开发建设等社会经济活动而产生以至形成使用价值和价值的商品，并能在不同所有者和使用者之间进行流通，经过使用价值的交换，使价值得以实现的不动产。 一、房地产的基本概念 第一节 房地产与房地产业 第一章 房地产开发与经营概述 地产是在一定土地所有制关系下作为财产的土地，它是在法律上有明确的权属关系，并能给所有者和经营者带来经济利益的建设用地。 （一）房地产的概念 房产和房屋的联系和区别 房屋是具体事物的名称，是指有墙、顶、门、窗，供人们居住和其他用途的建筑物。 房产则是一个法律的和经济的概念，它不仅指房屋，而且还有产权、财产、资产等法律、经济权属的含义，所以房产的概念可以从实物形态和经济形态两个方面来理解。 第一节 房地产与房地产业 从实物形态上，房产是各种明确了权属关系的房屋及相连带的建筑物、构造物。 从经济形态上，房产是建筑业的劳动产品，不仅具有满足人们生产和生活需要的使用价值，而且还具有价值。 因此，在商品经济条件下，房产表现为一定的货币价值，是不同所有者的重要资产。 1. 实物形态的 房地产 （二）房地产的存在形态 （1）单纯的土地 （2）单纯的建筑物 （3）房地产-土地与建筑物的合成体 第一节 房地产与房地产业 ２. 财产形式的 房地产 不动产 1. 自然特性 （三）房地产的特性 （1）不可移动性 （2）位置的唯一性 （３）不可毁灭性 第一节 房地产与房地产业 ２. 经济特性 （三）房地产的特性 第一节 房地产与房地产业 （1）稀缺性 （2）耐久性 （３）可改进性 （４）互相影响性 产权简单地说就是财产权利，或者说就是凭借财产所获得的各种权利的总和。 房地产产权是房地产经济运行过程中以房地产财产为客体的各种权利的总和，是房地产经济关系特别是房地产所有制关系的法律表现。 １、房地产产权的概念 第一节 房地产与房地产业 （四）房地产的产权 房地产产权可分割、可分解、复合，而且会随着技术进步、供给或需求的变化，不断地设置新的产权权能，其结构也可以重组。 房地产产权可以进入市场按商品化原则进行交易、流转。房地产产权要人格化并有法律、法规界定、规范、确认和保障。 （１）房地产产权有狭义和广义之分。 　　广义的房地产权包括：房地产所有权、房地产占有权、房地产使用权、房地产收益权、房地产处分权、房地产售卖权、房地产租赁全、房地产抵押权、房地产典当权、房地产留置权、房地产赠与权、房地产继承权等。 ２、房地产产权的基本内容 第一节 房地产与房地产业 （四） 房地产的产权 　　狭义的房地产权是指房地产产权所有人依法对土地及其地上或地下的建筑物、其他附属物拥有占有、使用、收益和处分的权利。 2）房地产占用权是指依法对房地产进行实际支配、控制的权利。房产占有权由房产所有人行使，也可以根据法规或依房产所有人的意志由他人行使。 4）房地产收益权是指房地产所有人或非所有人依法收取房地产所产生的自然和法定利益的权利。 1）房地产所有权是指房地产所有人在法律规定