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第1章 房地产与房地产投资 房地产发展史 西方：不动产或物业 英国：总值占全社会2/3 美国：占3/4 国外已经形成较为完善的发展制度体系，市场繁荣。 国内：（1）第一阶段：1949年以前 房地产需求膨胀 帝国主义入侵使经济得到发展 交易活动频繁 帝国主义、官僚资本家、买办、军阀、地主及资产阶级拥有 畸形 （2）第二阶段：1949—1956年 特点： 房地产发展逐步恢复（整理阶段） （3）第三阶段：1957—1978年 社会主义改造（限制阶段） □特点：房地产市场受到限制，发展严重滞后 （4）第四阶段：1979—今 1979—1993，特点：发展迅速，出现泡沫 1993—1998下半年，特点：房地产发展缓慢 1998—今，特点：快速发展，较健康稳定。 长春市伪满时期的《契约书》 中国旧上海面貌 中 国 旧 上 海 面 貌 解放后上海 八十年代外滩 90年代的上海外滩 上图：90年代武汉 下图：97年上海黄浦江两岸 90年代末上海街区图 今天的上海——夜景图 1.房地产与房地产业 房地产概念 现实中，是指土地和房屋财产的总称。 狭义：土地、建筑物及其他地上定着物（构筑物），包括物质实体和依附物质实体的权益。 广义：指除上述内容外，还包括如水、矿藏、森林等自然资源。 各国对房地产定义各不相同，但也有共同点：都包括了土地和建筑物。（重要组成部分） 房地产业 1.2.1 房地产业的涵义 1.概念：指从事房地产业投资、开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。 2.房地产业的划分 （1）联合国标准：1986年《全部经济活动产业分类的国际标准》中，把经济活动分为10大类，其中房地产被列为第8类。 （2）我国现行产业分类 房地产业属于第三产业第二层次（流通行业和服务业） 1.2.2 房地产业与其他产业区别（自学） 2. 房地产存在的形态 土地 建筑物 房地 3. 房地产的其他名称英语：real estate；real property 香港等：物业 美国、英国、台湾等：不动产 2.1 房地产特性 位置的固定性 寿命耐久性 价值的双重性 价值高大性 需求普遍性 产权分割性与权益的流动性 保值增值性 2.2 房地产的分类 1.按房地产用途分类 居住、商业、旅馆、餐饮、金融、信息、办公、工业和仓储、农业、特殊、军用、综合 2. 按房地产实物形态分类 区位不同 建筑结构不同 建筑层次不同 建设标准不同 建筑物成新不同 3. 按房地产开发程度分类 生地 毛地 熟地 在建工程 4. 按房地产权属关系分类 国有房产（直管房、自管房、军管房等）、集体所有房产、私有房产、股份制企业房产、港澳台投资房产、涉外房产 按房地产开发经营内容分类 建筑地块 房屋 房地产服务 房地产业经济活动特点 区域经济：房地产业是一个区域差异大、级差收益明显的行业。 行业特征：房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业。 投资过程：房地产是一个高投资、高风险的行业。 社会经济方面：房地产业受政府政策影响程度大，与法律制度紧密相关的行业。 2.3 房地产经济学的研究对象 1.3.1 研究对象 房地产业这一领域的经济关系、运行规律和房地产资源的合理利用与有效配置。 1.3.2 学科性质 经济学的分支、房地产经济学科的基础、属于实证经济学范围 1.3.3 相关学科理论 地租地价理论、市场供求理论、产权理论、投资理论、区位理论、资源配置理论、城市化理论、经济周期理论等。 1.3.4 相关学科 土地经济学、城市经济学、住宅经济学 2.4 房地产经济学研究方法 理论联系实际 宏观分析与微观分析 定性分析与定量分析 静态分析与动态分析 规范分析与实证分析 2.5 房地产投资特征 共性：收益、成本、规避风险 前期重要性 增值与保值 替换性 非同质性 依赖性 2.6 影响房地产投资的经济因素 宏观经济因素 （1）货币政策 （2）财政政策 区域经济因素 （1）区域产业 （2）产业多样性 （3）运输系统与资源 2.7 房地产建设周期 建设前期准备 （1）投资机会研究 （2）投资项目建议 （3）可行性分析 （4）投资评估与决策 建设实施 项目经营