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规划设计管理思路 作为集团规划设计管理部门来说，其职能立足于集团，从宏观上把控集团各项目的规划设计、产品研发以及各专业方案的合理性，同时也审查各项目施工图的经济性。着重在于把控设计的合理性，规范限额设计以及通过设计合同约束设计单位提供相应的服务。而对于国家规范以及地方法规的更新也是设计管理部门今后重点关注的方面。在时下的地产环境和社会环境下，地产的利润越来越低，透明度越来越高，消费者也越来越关注房子的质量以及手续问题，地产的暴利时代已经结束，而对于中小房地产企业来说，生存也越来越困难。成本的精细化控制和源源不断的创新力是房地产企业未来的核心竞争力。因此，整体的，全局的资源整合以及集约型的管理方式是今后设计管理的方向。 设计管理思路： 1 成本控制 通过大量房地产项目的研究表明，到初步设计阶段，所达到的项目确定性将影响工程造价的程度约65%，到施工图阶段，基本能确定的工程造价程度可达到90%~95%，而施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5%~10%。这充分表明，设计阶段的造价控制是建安造价控制的关键。 1.1 前期拿地阶段 对项目现场进行切实有效的勘测，对规划条件进行仔细研究，并做强排多方案比较，以达到精准、最优、可实施性强的目标。对后期设计深化、工程建造、市场营销提高最基本的保证。 1.2 设计前期阶段 ①多渠道收集项目规划条件、基础资料，准确把握项目设计要求，提高设计任务书的编制深度，明确限额设计指标，并在合同执行中强调贯彻，以切实起到控制投资的作用； ②尽早介入项目决策、定位工作，密切把握公司对项目的产品定位及技术要求，为项目决策提供有效的技术支持，进行强排多方案比较，避免后期颠覆性逆转，提高项目整体性价比，降低成本； ③收集国家及地方必威体育精装版的法律法规，做到有的放矢，提早准备。 1.3 设计阶段 ①概念方案及方案阶段：做好规划建筑方案的征集选择，多方案比较工作，选择符合市场需求的、令土地增值收益最大的设计方案，提高项目整体性价比；充分利用原生态环境（包括地形高差、植被水流等），总平设计宜用足容积率、用足建筑密度，通过拉高拍低、最大景观资源化等手法，创造最高的土地增值方案。 ②初步设计阶段：需把握如下几个方面： →方案设计的经济合理性（如：体型系数，窗墙比等指标）； →建筑单体设计的合理性：平面功能布局、竖向设计、立面风格、重要部位（如：首层大堂、楼电梯间等）等； →建筑主体主要材料部品配置标准引入的合理性；如外墙装饰、保温、门窗、室内设备标准、电器及空调配置标准、单元及分户入口、电梯、标准车位配置、地库面积及交通形式； →基础、结构承重体系的比较选择工作；如设计荷载取值、地下室、基础结构选型、上部结构形式选用、建筑层高、高宽比、梁柱剪力墙的尺寸布置、钢筋含量、混凝土含量的要求； →景观方案融合、景观设计标准（如软、硬景比例，水景面积控制，各类植被配比、景观构造节点选用、城市家具配置、单方造价标准要求等）引入； →精装方案融合、精装设计标准引入（如首层大堂、楼电梯间、架空层、样板房等）； →小区配套设施（如体育健身、文化娱乐休闲空间、教育设施［小学校幼儿园］面积及标准引入）； →市政管线、配套设备设施的引入（市政管线如：社区给排水、电气管网、燃气管网、通讯弱电系统等；配套设施设备如：各系统负荷中心、垃圾房等）； →对其它共性部分设计标准、构造做法要列入标准化。 ③施工图设计阶段： →在预定概算限额内，对不同设计技术方案及材料进行成本研究，提出成本控制的设计建议，并在设计说明中明确，确保在投资限额范围内做好施工图设计； →施工图出图前，对主要成本技术指标（如：含钢量等）进行测算，达到指标方可正式出图； →施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如砂加气砌块、阳台玻璃栏板、外墙保温材料、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，要保持与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合，并根据市场定位、客户需求列出交楼标准。 ④施工图配合阶段 →施工图设计完成后，及时组织个专业相关人员对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，对设计成果做精细化控制，减少设计返工和残次品（如梁柱的位置、空调机位的安排、管线走向的布置与标高关系等设计细节） →加强设计变更及签证管理，尤其对工程造价有较大影响的重大设计变更，必须坚持先算经济账后变更设计的原则，同时，尽可能把设计变更控制在设计阶段，减少或避免施工中的设计变更； →各设计阶段提交的成果中需附有设计成本匡算（估算）、概算、预算清单，为下一阶段成本控制提高依据。 1.4 设计单位的选择和管理 设计单位的选择与管理是控制成本至关重要的一个环节，在实施的过程中，我们需要改变一个思路，我们